(시사캐스트, SISACAST= 권지나 기자) 2016년 아파트 매매시장은 상반기 완만한 상승세를 유지하다 하반기 들어 상승폭이 둔화되는 이른바 "'상고하저'의 가격흐름을 보일 것으로 전망된다.
부동산114는 최근 "2016년 아파트 매매시장은 상반기에 완만한 상승세를 유지하다 하반기에 들어서 상승폭이 둔화되는 '상고하저'의 가격 흐름을 보일 것"이라 전망했다.
이는 전세난 영향으로 매매 전환수요 가 이어지지만 올해 매매가격이 상당 부분 올랐기 때문으로 분석된다.
이에 부동산 관계자는 "전국 아파트 매매가격이 종전 최고점인 2011년 11월 수준을 넘어선 뒤 지방과 광역시를 중심으로 가격 급등에 따른 피로감이 누적된 상태"라고 말했다.
우선 전세난에 따른 실수요의 매매전환은 2016년 상반기까지 계속될 것으로 전망되지만 전국 아파트 매매가격이 전 고점(2011년 11월)을 통과한 상황에서 지방·광역시를 중심으로 가격급등에 따른 피로감이 누적된 상황이다.
또 미국 금리인상, 국내 경제성장률 둔화, 대출규제 강화 등 매수심리를 위축시킬 대내외 변수와 아파트 공급물량 증가 등 불거질 수 있는 리스크에 매수심리가 위축될 가능성이 높아 가격 상승폭은 크지 않을 것으로 보인다.
전세시장은 상이한 모습이 나타날 전망이다. 서울을 비롯한 수도권은 재개발·재건축 이주수요와 저금리에 따른 전세의 월세전환으로 전셋값 상승이 예상된다. 지방, 광역시는 2016년을 비롯해 최근 몇 년간 공급된 신규 아파트의 입주가 진행되면서 전셋값 상승폭이 줄어들 것으로 예상된다.
◇2015년 아파트 시장, 9년만에 찾아온 활황기, 매매가격 高高~ 거래량 多多
2015년 아파트 시장은 2014년에 발표된 7.24, 9.1 대책 등 주택시장 활성화 대책의 효과가 이어지고 저금리와 전세난이 맞물리면서 줄곧 오름세를 보였다. 여기에 전세가율이 높은 지역을 중심으로 투자 수요가 몰리면서 상승폭을 키웠다.
거래량과 매매가격도 최고치를 경신하며 상승세를 보였다. 국토교통부 발표자료에 따르면 2015년(1월~10월) 전국 아파트 매매거래는 68만 7,771건으로 집계돼 전년 동기간(57만 9,556건)과 비교해 18.7%가량 증가했다. 동기간 매매가격은 5.18% 상승해 2014년 동기간 (2.72%) 보다 약 2.46%p 상승했다.
거래시장을 살펴보면 전용 85㎡이하, 3억원 이하의 저가 중소형 아파트가 2015년 거래의 대부분을 차지했다. 면적별로 전용 60㎡ 이하가 43.7%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 41.3%. 85㎡ 초과~135㎡ 이하가 12.2%, 135㎡ 초과~165㎡ 이하가 2.2%, 165㎡ 초과가 0.7% 분포로 거래됐다.
가격은 1억 원 초과~3억 원 이하가 56.9%로 가장 많은 거래 비중을 보였고 3억 원 초과~5억원 이하(20.9%), 1억 원 이하(14.5%), 5억원 초과~8억원 이하(5.9%), 8억 원 초과(1.9%) 순으로 많이 거래됐다.
지역별로는 2015년에도 대구, 광주, 울산, 부산 등 광역시가 상승세를 이끌었다. 최근 몇 년간 아파트 공급이 많았음에도 불구하고 신규 아파트에 수요가 몰렸고 분양시장의 흥행이 기존 재고 아파트 시장까지 영향을 미치며 매매가격을 끌어 올렸다. 대구가 14.41%로 가장 큰 가격 상승률을 나타내며 2014년에 이어 뜨거운 열기를 보였다. 대구 아파트 시장의 중심인 수성구와 산업단지 등 근로자 수요가 꾸준한 달서구가 상승세를 이끌었다.
이어 광주가 7.13%, 울산 6.61%, 부산 6.47% 상승했다. 대전은 공급된 아파트에 대한 물량 부담과 세종시 인구유출 영향으로 광역자치단체 가운데 유일하게 매매가격이 하락(-0.12%)했다.
수도권도 일제히 상승세를 보였다. 서울은 전세 아파트를 찾지 못한 실수요자들이 저금리 대출을 이용해 내 집 마련에 나서면서 2015년 매매가격이5.09% 올라 6년만에 최대 상승률을 기록했다. 재건축 아파트도 민간택지 분양가 상한제 폐지, 초과이익 환수제 추가유예 등 규제 완화 이후 사업환경이 좋아지고 인접 재건축 아파트의 분양흥행에 반응을 보이며 개포주공, 잠원한신 등이 재건축 추진 속도를 높이며 매매가격이 상승했다.
인천과 경기는 서울의 높은 아파트값을 감당하지 못한 수요자들이 수도권으로 밀려나며 서울과 접근성이 좋은 지역을 중심으로 각각 4.84%, 4.78% 상승했다.
반면 최근 몇 년 동안 뜨겁게 달아올랐던 기타 지방은 신규 아파트 입주가 시작되며 상승폭이 다소 둔화된 모습이다. 오른 가격에 부담을 느낀 수요자들이 관망세를 보이며 전라권 아파트 가격 상승률이 주춤했고 최근 공급물량이 많았던 충청권도 가격 상승폭이 둔화됐다.
반면 제주는 국내외 투자수요뿐만 아니라 전입인구가 늘면서 5.95%로 선방했다. 이어 경북이 경산, 포항, 안동 등지에서 매매 전환수요의 영향으로 4.63% 올랐고 정주여건이 자리를 잡아가고 있는 세종이 4.03%로 뒤를 이었다.
◇2011년 수도권 전세난 재연, 재건축이주, 저금리에 전세매물 찾기는 하늘의 별 따기
전세시장은 이사철에 관계없이 전세가격 고공행진을 거듭하며 세입자의 주거불안이 가중된 모습을 보였다. 과거 2000년 아파트 전세난이 외환위기나 금융위기 이후 공급이 줄면서 발생한 것이라면 최근의 전세난은 저금리 기조가 지속됨에 따라 임대인들이 전세를 월세로 전환하여 전세매물 출시가 줄었고 서울 재개발·재건축 사업 확대로 인한 이주수요로 촉발된 점이 다르다.
서울에서 시작된 전셋값 상승은 인근 신도시 및 경기지역으로 전이됐다. 일부에서는 오른 전셋값에 대한 부담과 깡통전세에 대한 불안으로 자발적으로 보증부 월세로 전환했다. 올해 들어 전국 아파트 호당 전셋값은 약 2,161만원 올랐고 서울의 경우 5,016만원으로 가장 많이 상승했다.
수도권에서는 인천이 15.40%로 전셋값이 가장 많이 올랐다. 수도권의 전세난 영향에 최근 입주물량이 많은 인천경제자유구역(송도, 청라, 영종)과 부평구 등 서울과 접근성이 좋은 지역의 전세 아파트로 수요자들이 몰렸다. 뒤를 이어 서울이 강남권 재건축 이주수요로 촉발된 전세아파트 품귀가 강서구, 성북구, 강북구 등 서울 전역으로 번지면서 14.05% 올랐다.
경기는 김포나 파주와 같이 저가전세 아파트가 많은 지역과 남양주, 구리와 같이 서울 재건축 이주수요가 유입된 지역 위주로 전셋값 이 상승하며 12.30% 올랐다.
광역시는 대구가 12.42%로 가장 많이 올랐고 부산7.73%, 광주6.04%, 울산5.36% 순으로 전셋값 상승폭이 컸다. 최근 신규 아파트 입주는 많았으나 국지적으로 수급 균형이 맞춰졌을 뿐 전체적으로 전세 아파트에 대한 수요가 해소되지는 못했다. 또 전세수요의 일부가 분양시장에 나서기는 했지만 입주까지 2~3년 걸리는 탓에 당장의 전세난 해소는 힘들었다.
기타 지방 역시 순수 전세매물을 구하기 어려워지면서 제주5.92%, 세종5.58%, 경남4.93%, 경북4.61% 순으로 전셋값이 많이 올랐다. 저금리가 지속되자 임대인은 희망 전셋값을 올리거나 월세로 전환하면서 전셋값 상승폭을 키웠다.
◇2016년 아파트 시장, 대출규제 강화에 따른 연착륙이 관건
2016년 아파트 매매시장은 기본적으로 전세매물 부족으로 인한 실수요의 매매전환 흐름은 계속 이어질 것으로 보인다. 다만 미국이 공공연히 금리인상을 예고하고 있어 국내 대출 이자율 상승이 부담이다. 또 경제성장률 둔화가 예상되는 상황에서 아파트 시장의 상승폭 확대는 어려워 보인다. 가계대출 부실 리스크를 최소화 하기 위해 대출 조건 강화 및 원리금 분할상환을 골자로 하는 "가계부채 종합대책"이 2016년부터 실행되면 자금마련이 쉽지 않을 전망이다.
이를 정부의 주택시장 관련 정책 방향에 대해 부정적 시그널로 인식해 이미 아파트 매수세가 한풀 꺾이고 있는 모습도 포착되고 있어 2016년 아파트 시장은 가계대출 부실 리스크 관리와 대출 규제 강화의 아파트 시장 연착륙이 중요한 변수가 될 것으로 예상된다.
또 내년에 공급될 약 27만여 가구의 신규아파트 입주물량도 부담이 될 것으로 보인다. 특히 지방의 경우 3년 연속 10만가구 이상의 아파트가 공급될 예정으로 현재 공급초과로 가격조정 압력이 높아지는 상황에서 매매가격 상승은 제한적 일 수 밖에 없다.
한편 전셋값 상승에 따른 세입자의 주거불안은 계속 될 것으로 예상된다. 저금리 기조가 이어지며 전세의 월세전환으로 전세아파트 공급은 지속적으로 감소하는 한편 주택 경기의 불확실성으로 임차인의 전세선호는 계속되고 재개발·재건축 이주수요가 증가 할 것으로 보이기 때문이다.
서울의 경우 2016년 재개발·재건축 이주수요가 약 6만여 가구로 추정되고 있어 이사철에 관계없이 재개발·재건축 사업장 인근을 중심으로 전세 아파트 품귀는 계속 될 것으로 예상된다. 반면 지방, 광역시는 최근 신규 아파트 공급이 증가하면서 전세난은 다소 누그러질 것으로 전망된다.
