(시사캐스트, SISACAST= 김보민 기자)

정부가 1,400조원의 가계부채의 관리를 위해 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI)을 손질한 ‘신DTI’를 시행하기로 했다.  정부는 일단 수도권 소재 투기지역과 투기과열지구, 청약조정대상지역에만 신DTI를 적용하고 향후 집값 추이를 지켜본 후 DTI 전국 확대 여부를 정한다는 입장이다. 정부의 이 같은 방침을 내놓은 것은 부동산 규제보다 급증하는 가계부채 때문이다.  마이너스 통장과 신용대출 등 주담대 이외 모든 대출의 원리금까지 따지는 DSR가 도입되는 내년 하반기에는 대출 한도가 더 축소된다.

또 정부가 보증한 중도금대출 한도가 6억 원에서 5억 원으로 줄어들고 중도금대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진다. 

이와 함께 한국은행도 기준금리 인상을 예고하고 있어 빚을 내서 집을 사기가 어려워지고 수익형 부동산 시장도 타격이 예상된다.  여기에 정부는 저소득 가계의 소액 장기연체 채무 소각 등 취약차주 부담완화 정책도 시행한다.

정부와 더불어민주당은 당정 협의를 열어 문재인 정부의 세 번째 가계부채와 부동산대책을 24일 발표했다.  김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 "국내총생산(GDP) 대비 가계부채 규모가 과도하다"며 "금리인상기에 대비해 새 대출규제로 가계부채 연착륙을 유도하겠다"고 설명했다.

우선 기존 DTI는 연간 원리금상환액을 계산할 때 신규 대출 원리금만 반영할 뿐 기존 주택대출은 이자 상환분만 반영했다.  하지만 신DTI는 기존 주택대출 원금 상환액도 반영한다. 

즉 주택담보대출이 1억 원(10년 만기, 대출금리 연 3%)이 있는 연소득 5,000만원의 직장인이 추가로 6억 원 아파트를 사기 위해 추가 주택담보대출을 신청할 경우 현 DTI는 30%가 적용돼 2억 5,000만원을 빌릴 수 있다. 

그러나 신DTI를 적용하면 연간 소득의 30%를 넘지 않는 한도 내에서 연간 원리금 상환액에 기존 대출의 원리금 상환액 1,158만 원가량이 포함돼 신규 대출 한도는 9,500만 원가량으로 줄게 된다.

모든 금융권 빚을 통합 관리하는 총부채원리상환비율(DSR)도 시행이 6개월 앞당겨져 내년 하반기부터 시행된다.

DSR은 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장 등 모든 금융권 대출 상환액을 연소득과 비교해 대출 한도를 정하는 지표다.  만약 DSR이 100%일 경우 이자와 원금이 연봉을 넘으면 신규대출은 불가능해진다.

아파트 집단대출에 대한 규제도 강화한다.  주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사의 보증비율이 현재 90%에서 80%로 축소된다.  보증한도 축소로 수도권 등에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 현금 부담은 최대 5,000만 원가량 늘어날 전망이다.  은행의 부담도 커진다. HUG와 주택금융공사가 보증하지 않는 20%의 대출에 대해서 은행이 부실 리스크를 떠안아야 하기 때문이다. 

정부는 한국 경제의 뇌관이 될 수 있는 자영업자 대출과 아파트 집단대출도 조일 방침이다.  김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 “2금융권의 집단대출, 자영업자 대출 리스크 관리를 강화하겠다”고 밝혔다. 

또 주택담보대출 금리가 5%를 돌파한 가운데 금융당국이 본격 개입에 나선다.  시중은행들이 주택담보대출 규제 회피 목적으로 신용대출, 사업자대출 등을 취급하는지에 대해 현장 점검을 실시한다.  이에 가산금리와 대출금리에 대한 당국의 모니터링이 더욱 강화될 것으로 보인다. 

가계부채 종합대책에 따른 가계대출 축소와 금리인상이 현실화되면 부동산 시장은 위축될 수밖에 없다.  또 정부의 타깃이 된 다주택자보다 1주택자와 대출을 이용해 내집을 마련하려는 무주택자의 피해도 클 것으로 관측된다.

대출을 끼고 집을 산 1가구 1주택자들이 이자 부담을 못 견디고 집을 내놓거나 무주택자들이 내집 마련을 포기할 가능성이 크다는 것이다. 

이미 이달 들어 서울 아파트 하루 평균 거래량은 89건으로 지난달 279건의 30% 수준에 그쳤다. 

수익형 부동산 시장도 위축될 가능성이 크다.  수익형 부동산은 일반 주거용 부동산과 대출 기준이 다른 ‘기업대출’을 받는다.  아파트와 달리 상가나 건물은 현금화가 쉽지 않기 때문에 금융권은 대출자의 신용등급과 상권, 임대수익 등을 종합적으로 검토해 대출 한도와 금리를 정하는데 수익형 부동산 역시 대출 규제가 까다로워질 것이라는 것이 전문가들의 분석이다. 

또한 금리인상은 바로 수익률 하락으로 이어진다.  실제로 서울 지역의 건물들은 수익률이 3%를 넘기기가 힘들어 대출금리 3.5% 수준보다 낮다.  결국 기존 건물주들이 건물 투매에 나설 수 있다. 

한편 정부는 서민 취약계층 지원안으로 어려운 상황에 있는 서민의 채무재조정, 채권소각을 내놓기로 하고 소액 장기연체자 채무탕감과 국민행복기금 외에 금융 공기업의 연체채권으로 탕감 범위를 확대하고 민간 금융사들도 자율적으로 채무 탕감을 유도할 계획이다.  

빚 탕감 등의 정책은 도덕적 해이를 불러 일으킬 수 있다는 의견도 나온다. 연체채권 소각 차주에 대한 심사 강화 등이 제대로 이뤄져야 한다는 지적이다. 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수는 "취약 계층에 대해 자금을 탕감해 주는 것은 도덕적 해이 문제가 생길 수 있다"며 "성실히 갚아온 차주들을 대상으로 단계적으로 적용해야 하고, 채무재조정을 제한된 범위 내에서 해야할 것"이라고 제안했다.

[사진출처=뉴시스]

김보민 기자 bomin10@hanmail.net 다른기사 보기