(시사캐스트, SISACAST= 서정민 기자)
“대출을 온통 막아버리면 서울 살라면 전세로만 살란 건가요.. 분통이 터집니다.”
서울에서 15년째 전셋집에서 살아온 직장인 김모씨의 얘기다. 그는 “15년간 틈틈이 모아온 예금을 합해 전세를 끼고 집을 사려고 했는데 방법이 없어졌다”고 하소연했다. 이처럼 지난 17일에 내놓은 문정부의 21번째 고강도 부동산대책이 실수요자들의 보호는커녕 무주택자들의 내 집 마련을 힘들게 하고 있다.
정부는 그동안 부동산투기세력과의 전쟁을 펼쳐오며 초유의 규제책을 연이어 발표했지만 효과가 없었다. 그러자 6·17대책 발표에서 ‘실수요자=실거주자’라는 정의를 내놓는 무리수를 둔 것. 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 묶이면서, 전문가들은 그로 인해 양산될 부작용에 대해 우려하고 있다. 이에 이번 코너에서는 △6·17부동산정책과 실태 △6·17부동산정책에 대한 시장반응과 부작용 △정부입장 등을 알아본다.
◆문재인 정부의 21번째 고강도 6·17 부동산 정책, 부동산투기세력과의 전쟁 시작
지난 17일 정부의 고강도 부동산 정책이 나왔다. 그동안 부동산투기세력을 잠재우려 고강도의 부동산정책을 펼쳐왔지만 약발이 없었다. 이번 부동산정책의 주요내용은 재건축규제, 법인규제, 갭투자 규제, 실거래조사강화이다. 앞으로는 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원 입주신청자격에 2년 거주의무가 부과됐고, 법인에 주택담보대출 금지 및 주택 처분 시 적용되는 추가 법인세율을 10%에서 20%로 상향했다. 또 종부세도 10억원 전체에 대한 3~4%적용, 3000만원~4000만원을 부과한다. 주택 거래자금 출처도 다 캔다.
규제지역 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 분석하고, 투기과열지구 모든 주택 거래에 대해서는 자금조달계획서 증빙자료를 징수한다. 특히 갭투자(전세 끼고 주택매입) 대출 규제 정책은 투기세력 잡으려다 일반 서민 죽이는 격이라는 사회전방위적 비난을 받고 있다. 앞으론 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입을 의무적으로 해야 한다. 투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입 할 경우, 전세대출 보증도 제한된다.
◆갭투자 투기 막으려다 서민들 설움과 박탈감만 높아져... 현금부자만 유리한 정책?
직장이 대전인 직장인 17년차 L씨는 대전에 전세로 살고 있다. 그는“직장 때문에 대전에 살고는 있지만 서울에 내 집 마련을 하고 싶어 그동안 알뜰살뜰 모아온 예금을 합해 올해 전세 끼고 집을 구매하려던 차였다. 근데 이게 왠 날벼락이냐”며 “거주할 집 아니면 사지 말라는 것이냐”고 하소연했다. 또 구직자 K씨는 “취직해서 서울에 내 집도 마련하고 단란한 가정을 꾸리며 부모님께도 효도하고 싶었는데 벌써부터 힘 빠진다. 아주 좋은 직장에 다니지 않는 이상 서울에 집 사는 건 꿈도 못 꾸겠다. 중산층은 영원한 중산층으로 하층민은 영원한 하층민으로 살란 것”이냐고 분통을 터뜨렸다.
경기도 금천구에 사는 김모씨는 “집은 노후준비나 투자목적으로 사고 실제로는 직장이나 교육 문제 때문에 다른 곳에서 살 수도 있다. 정부규제는 이런 선택권을 제약하는 것”이라고 말했다. 국토교통부 브리핑 따르면 실수요자 중심으로 주택시장을 구축하는 것이 중요하고, 실수요자의 판단기준은 실거주로 보고 있다. 즉 실제로 거주하지 않는 집을 사면 무주택자와 1주택자라도 투기세력으로 간주한다는 것이다. 서울시내 아파트 중 97%가 3억원이 넘는다. 사실상 높은 집값이 형성돼 있는 서울에선 전세대출 끼고 아파트를 사는 게 불가능해졌다는 뜻이다. 결국 현금부자가 아니면 집 사기가 더 어려워졌다.
◆ 21번째 부동산 대책, 시장 반응은?
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “세종시 공무원이 서울에 집을 보유하고 세종에 전세를 살면 투기로 보는 것과 마찬가지고, 수요와 거주를 가르려고 하는 인식 자체가 잘못됐다”고 말했다. 부동산 전문가들은 이번 대책이 과열된 시장을 잠시 잠재울 수 있을지는 몰라도 중장기 대책은 될 수 없다는 의견을 냈다. 이어 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 대책은 단기적으로는 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말하며 “코로나19 감염증으로 경제 전반이 침체한 상황에서 부동산 시장을 억누르는 대책이 자칫 경기 회복에 찬물을 끼얹을 수 있다”면서 “정책 타이밍이 아쉽다”고 전했다.
또한 김연화 IBK기업은행 부동산 팀장은 “다음 달 분양가 상한제가 시행되는데 재건축 안전진단까지 강화됐다”며 “(새 아파트의) 공급 부족 우려로 청약시장의 열기는 더 뜨거워질 것”으로 내다봤다. 그는 “결국 신축 아파트의 희소가치가 더 커질 수 있다. 그러면 청약가점이 낮은 30~40대는 청약시장에서 소외될 수 있다”고 말했다. 지난 17일 경기도 고양 덕은지구에서 진행된 무순위 청약 접수에는 3만 5000여 명이 몰렸다.
18일 한국감정원 청약홈에 따르면 고양 덕은 DMC리버파크자이와 DMC리버포레자이의 263가구 모집에 3만 5682명이 신청, 주택 유형별 최고 경쟁률은 241대 1(리버파크자이, 전용면적 84㎡)이었다. 이들 단지에서 청약통장을 이용한 접수는 모두 1순위 마감했지만 당첨자가 계약을 포기한 물량에 대해 무순위 청약을 받은 것이다. 무순위청약은 청약통장이 없거나 주택을 여러 채 갖고 있어도 할 수 있다.
게다가 규제지역에서 빠진 김포와 파주엔 신도시 등 대규모 아파트촌이 들어서 있다. 김포·파주는 벌써부터 규제를 피한 수요가 몰리고 있다. 17일 대책 발표 후 하루 새 분양권 웃돈이 3000~5000만원 올랐다.
이처럼 정부규제가 오히려 새 아파트의 희소성과 가격을 높이고 있다는 것이 부동산 전문가들의 분석이다. 부동산 정보업체 직방의 함영진 빅데이터랩장은 “재건축 규제와 분양가 상한제가 맞물리면서 신규공급이 줄 수 있다는 불안감이 커졌다”며 특히 무순위 청약은 현금만 있으면 누구나 신청할 수 있어 인기를 끈 것“이라고 설명했다. 시장에 ‘규제내성’이 생길 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.
이현석 건국대 부동산학과 교수는 “규제가 많아지면 부동산 시장의 기능이 제대로 작동하지 못할 수 있다”면서 “수요를 무조건 억제하기보다 공급 불안 심리를 해소 할 수 있게 공급을 늘리는 것이 필요하고 조언했다.
◆ 6·17 부동산정책, 앞으로 향방은?
갭투자 방지를 위한 ‘전세대출 조이기’로 인해 서민과 청년들은 내 집 마련 기회가 박탈당할 위기에 처했다며 분통을 터뜨리고 있다. 이에 정부는 일부 관련 조항을 재점검할 계획이라며 과열 현상이 보이면 추가 규제로 대응하겠다는 입장이다. 김 장관은 “이번 대책이 부족하다고 판단되면 언제든지 다양한 제도적 대처 방안을 마련해 대응하도록 하겠다”고 밝혔다. 강화된 전세대출 규제는 7월 중순부터 시행된다. 주택금융공사와 주택도시보증공사 등 공공기관이 전세대출 보증을 하는 경우에 적용한다. 새로운 규제가 시행되기 전에 전세 계약을 맺으면 기존 규정에 따라 대출을 받을 수 있다.
또한 전세대출 규제를 강화하기 전에 3억~9억원짜리 아파트를 보유한 전세대출자는 영향이 없다. 기존에 전세대출을 끼고 9억원 이하 아파트를 산 사람도 만기가 돌아오면 대출을 연장할 수 있다. 다만, 대출을 연장하는 시점에 집값이 9억원을 초과하지 않아야한다. 아무쪼록 이번 정부의‘전세대출 조이기’고강도 부동산대책으로 무주택자와 청년들이 피해 입지 않도록 정부는 이와 관련된 조항을 심사숙고해 재정해야할 필요가 있어 보인다. [사진=픽사베이]
