(시사캐스트, SISACAST= 최기훈 기자)
투자는 늘 어렵다. 용어도 난해하고 의미불명의 복잡한 숫자가 나열돼있다. 그렇다고 넋을 놓고 있기엔 앞날이 캄캄하다. 한계가 뚜렷한 월급쟁이 봉급으론 미래를 설계하기가 좀처럼 어려워서다. 결국 떠밀리듯 재테크에 나서긴 했는데, 아뿔싸. 코로나19로 국내 증시가 혼란에 빠졌다고 한다. 기준금리까지 역대최저로 낮아지면서 초보 투자자가 섣불리 나서기 쉽지 않은 환경이란다. 계속 망설여야만 할까. 월급쟁이 싱글족의 제로금리 투자법을 알아보자. 이번엔 수익형 부동산의 세무 리스크를 살펴봤다.
누구나 ‘건물주’의 단꿈에 젖는다. 내 명의로 된 상가로 한동안 임대소득을 올리다가, 나중에 되팔아 시세차익까지 얻는 시나리오다. 정부 규제의 집중타깃이 된 주거형 부동산과 비교하면 수익형 부동산은 꽤 효율 좋은 투자처처럼 보인다.
하지만 실제 현실은 그렇지 않다. 외식·쇼핑 등 분야를 가리지 않고 오프라인에서 온라인으로 소비 중심축이 이동하고 있어서다. 여기에 ‘코로나19 팬데믹(사회적 대유행)’이라는 변수까지 겹쳤다. 언택트가 대세로 떠오르면서 공실 우려를 호소하는 건물주가 숱하다. 실물경기 침체가 지속되면서 업무용 사무실의 공실률 역시 치솟고 있다. 섣불리 접근했다가는 소중한 재산을 투자하고도 낭패를 볼 공산이 크다는 얘기다.
그렇다면 수익형 부동산에 현명하게 투자하는 방법은 없을까. 상당수 투자자들이 앞으로 뜰 부동산의 입지나 수요를 분석하는 일에만 매달리고 있을 거다. 하지만 우리는 이를 논외로 하자. 돈이 되는 유망지역을 알려주는 전문가와 미디어는 많지만, 들어맞지 않는 경우가 더 많다.
애초에 어느 지역 상가의 값이 뛰고, 고객 발길이 몰릴 지는 점쟁이가 아닌 이상에야 미리 파악하기 어려운 일이다. 그렇다고 아무런 기준도 없이 투자할 순 없는 노릇이다. 적어도 세무 이슈만큼은 정보를 아는 만큼 위험을 피할 수 있다. 오피스텔이나 상가를 사면 취득 시점부터 양도할 때까지 취득세·재산세·양도소득세 등 생각보다 많은 세금을 내야 하기 때문이다. 수익형 부동산 투자의 세무 리스크를 살펴보자.
수익형 부동산 투자자들은 반드시 숙지해야 할 게 있다. 바로 부가가치세다. 최대 10%까지 부과될 수 있는데, 결코 우습게 볼 게 아니다. 가령 분양가가 1억원이라면 부가세는 1000만원까지 부과된다. 적지 않은 돈인데, 중요한 건 이 부가세를 환급 받을 수 있다는 점이다. 경우에 따라선 요긴하게 사용할 수 있는 목돈을 손에 쥘 수도 있다.
부가세를 환급 받는 방법을 알아보자. 계약일로부터 20일 이내에 건물 소재 세무서에 일반사업자로 등록하면 된다. 이때 유의할 점은 등록 시기별로 환급 규모가 달라진다는 점이다. 가령 계약금 지급 직후 사업자등록을 했다면, 전체 건물분에 해당하는 부가가치세를 돌려받을 수 있다.
하지만 건물이 완공될 때쯤 뒤늦게 사업자 등록을 하면 얘기가 달라진다. 계약금·중도금을 둘러싼 부가가치세는 환급받지 못한다. 국세청이 사업자등록 신청 전에 교부받은 세금계산서와 관련된 부가가치세를 두고는 환급해 주지 않기 때문이다.
임대소득에 따른 종합소득세는 이듬해 5월 납부해야 한다. 신고 방법은 크게 둘로 나뉜다. 장부로 신고하는 걸 ‘장부 신고’라고 한다. 그리고 장부 없이도 비용을 대략 계산해 신고할 수 있는데, 이를 ‘추계 신고’라고 한다.
추계 신고의 경우 임대료 비용이 국세청에서 정하는 일정한 비율 또는 산식으로 정해지게 된다. 간편하다보니 5월 초쯤 국세청이 보낸 안내문에 따라 그대로 추계 신고하는 투자자가 대부분이다. 하지만 의외로 추계가 아닌 장부를 작성해 신고할 경우 세금이 적어지는 경우가 있을 수 있다. 특히 대출을 많이 받아 이자비용이 큰 투자자가 장부 신고로 절세 혜택을 보는 이들이 많다. 장부 신고와 추계 신고를 전략적으로 선택해야 한다는 얘기다.
양도를 할때도 주의사항이 있다. 부가세를 환급 받은 후 10년 이내에 양도를 할 경우 부가세 환급금을 다시 뱉어내야 한다. 이때 활용할 수 있는 게 포괄양도양수계약이다. 포괄양도양수계약이란 건물뿐만 아니라 임대사업까지 통째로 넘겨주는 계약을 말하는데, 이를 통해 부동산을 양도하면 부가세를 내지 않아도 된다. 일반적인 매매 계약이 아닌 만큼, 부가가치세 환급 추징을 피할 수 있다.
또한 가급적 5월 31일 이전에 매각대금을 모두 수령해 보유세 부담을 회피하자. 재산세 및 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이전에 매각대금을 수령하면 보유세 부담을 회피할 수 있다.
이상으로 상가 등 수익형 부동산의 세금 문제를 취득부터 양도까지 단계별로 살펴봤다. 세금 이슈를 신경 쓰지 않아 기껏 얻은 임대수익의 일부를 세금으로 내게 됐다고 필자에게 하소연하는 이들이 적지 않다. 투자를 하기 전부터 세무 리스크를 파악하고, 정확한 지출액을 확인해 실질 수익률을 점검하자. 입지를 따지는 것만큼이나 중요한 일이다. [사진=픽사베이]
