[김희전의 똑똑한 자산관리-⑯] '신혼부부 특별공급' 내 집 마련은 과연 가능한 일인가?

(시사캐스트, SISACAST= 김희전 메트라이프 FSR)

올해 35세인 A씨(남)는 내년 봄 결혼을 앞두고 매우 중대한 고민을 하고 있다.

결혼이 이른 나이도 아닌데, 집을 사기에는 회사원 월급으로 모은 자금은 터무니없이 적다. 평생 알뜰히 돈을 모아도 나날이 오르는 집값에 장사가 없다고, 여태 열심히 살아온 자신이 문득 가엾게 느껴진다. 어렵게 결정한 결혼, 무리를 해서라도 부모님과 은행대출의 힘을 빌려 조그만 집이라도 살까 고민하다가 과연 그게 가능할까?

전세로 들어가 후일을 도모할까? 전세를 알아보자니 2020년 7월 31일자로 발표된 주택임대차보호법으로 전월세상한제다 계약갱신요구권이다 하는 주택임대차보호법 관련 연일 뉴스가 시끄럽다.

내 집 마련을 할 건인가,

임대인이 될 것인가,

임차인으로 들어가 임대인에게 4년을 보장받으며 후일을 도모할 것인가?

먼저 정부의 부동산 정책 요점을 살펴보자.

2020년 7월 31일자, 계약갱신청구권 도입이란 무엇인가?
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 즉, 최초 2년 계약에 2년 계약갱신 청구로 인해 4년간 안심 거주할 수 있다는 것이 요이다.

직접거주 갱신거절에 대한 손해배상
임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

갱신 시 증액상한
임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있다. 또한 전세에서 월세로의 전환은 임차인의 동의 없이는 곤란하며, 동의에 의해 전환되는 경우에도 주택임대차보호법에 따른 법정전환률이 적용된다.
(보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 10%와 기준금리(현0.5%) +3.5％중 낮은 비율로 적용)

2019년은 2018년도에 비해 혼인 비율이 7.2% 줄어들었는데, 이는 내집 마련이 점차 어려워지는데다가 임금이 물가 상승률을 따라가지 못해 생활에 어려움을 느끼는 국민들이 많기 때문이다.

급변하고 있는 정부의 부동산 정책에 관심을 갖고 살피던 A씨는 주택청약을 활용하여 보다 빠르게 내 명의의 집을 구할 수 있는 신혼부부 특별공급에 대해서 알아보게 되었다.

2020년 신혼부부 특별공급
이는 일반적으로 소외되는 계층에게 특혜를 주기 위해 청약 이외에 따로 분양에 참여해 빠르게 집을 마련할 수 있게 하기 위한 제도의 일환이다. 다만 한번밖에 신청할 수 없다. 전용 면적은 85제곱미터를 넘지 않는 민영주택과 국민주택이며 임대나 분양 모두 가능하다. 다만 투기 과열로 지정된 지구 내에서는 9억원 이상은 불가능하다.

2020년 신혼부부 특별공급 자격과 조건을 살펴보면 우선 입주자 모집 시기를 기준으로 결혼 생활 기간이 7년을 넘으면 안 된다. 자녀의 유무는 상관이 없으며, 한 부모 가정이라 하더라고 괜찮고, 아직 혼인신고를 하지 않은 예비 커플도 참여할 수 있다.(입주 전에만 혼인신고를 하면 된다. 그리고 신고일 이후에도 계속 무주택 조건을 갖춰야 한다.) 다만 자녀가 있는 경우에는 무자녀인 사람에 비해 순위가 높다.

1순위가 아닌 경우에는 점수를 매겨 가점제도로 선정이 되는데, 이 경우 6개월 이상 가입한 청약통장을 소지해야 하며, 무주택자여야 한다. 신청자, 배우자 및 직계존비속(부모/자식)도 무주택세대원이어야 하며 자산 및 소득 정도도 기준에 영향을 미친다. 만약 자산을 가지고 있을 경우 자동차, 토지 모두 따져서 가격을 내며, 직장인이나 법인 사업자, 일반과세자 등 항목에 따라서 내야 하는 서류가 달라진다.

입주자모집공고일에 무주택이어도 주택을 소유한 적이 한번이라도 있으면 안 되고, 신청은 세대주와 세대원의 경우도 신청 가능하나 부부가 같은 아파트에 신청은 불가하다.