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[부동산정책] '지분적립형 주택'이 기회? '엄마찬스' 없다면 손해 볼 건 없잖아!
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[부동산정책] '지분적립형 주택'이 기회? '엄마찬스' 없다면 손해 볼 건 없잖아!
  • 김지영 기자
  • 승인 2020.08.14 14:20
  • 댓글 0
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(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)

[사진=픽사베이]
[사진=픽사베이]

정부가 지난 8·4 대책에서 공개한 지분참여형 주택이 3040세대의 내 집 마련 틈새상품으로 떠오르고 있다. 지분참여형 주택의 가장 큰 장점은 입주 때 분양가의 20%(최대 40%)만 내도 ‘내 집’으로 주거가 보장된다는 점이다. 향후 분양받은 수요자는 적금 넣듯 천천히 아파트의 지분을 사면 된다. 게다가 갚아야할 금액도 최초 분양가에 정기예금 금리를 더한 정도라 시세가 상승하는 부분에 대해 추가로 부담할 필요가 없다.


[표=시사캐스트]

■ 부모찬스 없는 당신에겐 기회 될 수도

서울시와 서울주택도시공사(SH공사)는 3040세대와 신혼부부의 내 집 마련 꿈을 돕기 위해 새롭게 개발한 지분적립형 분양주택을 2028년까지 1만7000호를 공급하겠다고 밝혔다.

SH공사는 브랜드명을 '연리지홈'으로 정하고 “지분적립형 주택은 분양가의 20~40%만 내고 우선 내 집을 마련한 뒤 20~30년간 지분을 추가로 취득할 수 있어 당장 목돈이 없어 비싼 월세 등으로 내몰리는 젊은층의 주거 빈곤화를 막을 수 있는 제도”라고 취지를 공개했다.

현재는 신혼부부가 서울에서 5억원 짜리 민간아파트를 분양받기 위해서는 주택담보대출비율(LTV) 40%(2억원)를 전액 적용 받더라고 3억원의 현금이 필요했다. 하지만 지분적립형(공공분양)이라면 5억원의 20%인 1억원만 있다면 내 집이 생기고 나머지 금액은 20~30년간 나눠 갚으면 된다.

■ 주택담보대출은 되나요? 얼마나?
사실상 1억원도 전액이 다 필요하지 않다. 현재 투기과열지구인 서울에서 LTV 40%를 적용 받으면 1억원에 40%인 4000만원을 대출 받을 수 있어 실제 현금으로 마련할 목돈은 6000만원이면 된다.

정부는 아직 금융권과 추가 협의는 남아있지만, 주택담보대출 금액은 LTV 40% 비율을 지분만큼 인정하는 방안을 긍정적으로 검토하고 있다.

분양업계 한 관계자는 “서울 집값이 많이 오른 상태에서 대출규제까지 빡빡한 상황이라, 3040세대가 사실상 ‘부모찬스’를 이용하지 않고 집을 산다는 것이 불가능해지고 있다. 게다가 아파트 분양은 가점제라는 벽에 막혀 아예 시도조차 못한다”며 “지분적립형 주택은 민간 아파트 보다 평형, 단지 퀄리티는 부족하겠지만 적은 돈으로 내 집 마련에 나설 기회가 될 수 있다”고 말했다.

지분적립형은 분양가도 주변 시세의 80%로 정해진다. 또한 최대 30년간 지분을 취득하지만 중간에 전매 제한 기간이 끝나면 처분도 가능하다. 다만 차익은 처분 시점의 지분 비율로 개인과 공공이 나눠 가진다. 서울시는 개인 지분이 낮은 초기에 처분하면 수익 자체가 낮아지기 때문에 단기수요를 차단하는 효과가 있다고 설명했다.

■ 어디에 생기죠? 주거의 질은 보장되나요?

지분적립형 주택 사업지는 아직은 구체화되지 않았다. 현재 유력하게 거론되는 지역은 지난 8·4 대책에서 밝힌 신규부지가 유력하다. 태릉골프장, 서부면허시험장, 캠프킴 부지, 서울의료원 부지 등 국가 및 지자체가 소유한 택지에서는 정부가 공급방식을 조율할 수 있어 1순위 후보지다. 정부 입장에서는 이들 지역 대부분이 이미 교통·쇼핑·의료·교육 등 전반적인 인프라를 갖춘 지역이라 주거의 질이 떨어진다는 비판을 면할 수도 있다.

용산정비창 부지에 용적률을 높여 증가하는 물량에 대해서도 일정 비율 지분적립형이 들어갈 수 있다. 아울러 정부가 밝힌 공공재건축·재개발 후보지도 고려대상이다. 이들 지역은 용적률 상향을 통해 늘어난 가구에 대해 정부가 50~70%를 주택으로 기부체납 받기로 한 상태다. 생애최초·신혼부부 특별공급과 무주택자 우선 일반분양 이외에 일정 부분 지분적립형 분양이 고려될 수 있는 이유다.

다만 서울시는 공영차고지, 빗물펌프장 등 이미 청년과 신혼부부용 공공임대주택 후보지로 정한 지역은 제외하기로 밝혔다.

■ 설마 모든 게 다 좋은 건 아니죠?

지분적립형 주택이 모든 점에서 유리한 것은 아니다. 이를 이해하려면 분양방식을 알아야 한다. 지분적립형은 ‘공공분양 모델’과 ‘임대 후 분양 모델’ 두 가지로 공급된다. 공공분양은 처음부터 지분을 취득하고 나머지는 20~30년간 갚아나가는 방식이다. 기존에 공급하던 공공분양처럼 전매제한(10년) 및 실거주 의무(5년)가 부여된다.

반면 임대 후 분양은 무조건 8년 임대 이후에 지분분양으로 전환하는 방식이다. 다만 8년 동안 LH나 SH공사 등에 임대료를 납부하다, 최대 40%까지 지분을 취득해 최장 22년간 나머지 지분을 취득하면 된다. 하지만 현재의 10년 공공임대 등과 다른 점은 8년 후 지분 취득 가액이 그 당시 시가 기준이 아니라 8년 전 분양가에 금리를 더한 금액이다.

결국 공공분양은 처분 권리가 제한되고, 임대 후 분양은 의무 임대기간을 거쳐야 하는 셈이다.
지원 조건도 제한된다. 지분적립형 공공분양에 응모하려면 도시근로자 월평균 소득의 150% 이하, 토지 및 건물 등 부동산 자산 2억1550만원 이하, 보유 자동차 2764만원 이하의 소득 및 자산 기준을 충족해야 한다.

입주자 선정도 100% 추첨제로 운영될 것으로 보여 경쟁률을 뚫기가 쉽지는 않아 보인다. 물량은 특별공급(신혼부부 40%, 생애최초 30%) 70%와 일반공급 30%로 정해졌다.


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