(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)

 

서울 전셋값이 71주 연속 상승세를 이어가며 천정부지로 치솟자 ‘서울 전셋값’이면 내 집 마련이 가능한 경기도 신규 분양 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 게다가 지난 7월 31일 시행된 임대차 2법의 영향으로 서울에서는 가격을 떠나 적당한 전셋집을 구하는 것조차 만만치 않아지고 있다.

서울 전셋값 평균은 최근 5억 원을 넘어선 상태다. 이 금액은 웬만한 경기 중소형 아파트 분양가와 맞먹는 수준이다.

■전세 마른 서울, 전세→매매 5억 원 필요

한국감정원에 따르면 11월 첫째 주 전국의 주간 아파트값은 0.17% 상승해 지난 6·17 부동산 대책 발표 이후 4개월여 만에 가장 높은 수치를 기록했다.

시장에서는 매물 부족에다 가격까지 오르는 전세난이 결국 매매가를 밀어 올리는 것이 아니냐는 우려가 나온다.

서울에서는 전세에서 매매로 갈아타기가 쉽지 않다. 부동산114 분석에 따르면 서울 아파트 기준으로 전세에서 내 집으로 갈아타려면 약 5억2000만 원의 추가 자금이 필요하다. 서울 아파트 매매가격과 전세가격 격차는 지난 2015년에는 1억600만 원 수준에 불과했다.

게다가 서울은 전 지역이 투기과열지구라서 주택대출담보인정비율(LTV)이 40%에 그치기 때문에 자금 마련 또한 걸림돌이다.

전세난이 계속되는 가운데 입주물량도 줄어들어 내년에는 올해의 4분의 1 수준에 그칠 것으로 전망된다. 임대차 2법 영향 이외에도 전세로 공급될 절대적인 새집이 부족하다는 의미다.

■2년 뒤엔 전세가격 폭등? 부담 커질 수도

지금은 전셋집 구하기가 ‘하늘의 별 따기’지만 2년만 기다리면 계약 갱신청구권에 들어간 전셋집들이 대거 풀릴 것이라는 기대도 현실적으로 또 다른 문제를 수반한다.

물론 2년 연장된 전셋집은 새 임차인을 구하기 위해 순차적으로 시장에 풀리겠지만, ‘5%룰(전월세 상한제)’에 묶였던 집주인들이 가격을 급격히 올릴 가능성이 농후하다. 새 전세 계약을 향후 4년간 유지해야 한다는 점도 집주인들이 전세보증금을 올릴 원인이 된다.

이 같은 ‘전세 공포감’은 이미 수도권 아파트 가격을 들썩이게 하고 있다. 특히 비규제 지역의 아파트는 과열 현상까지 낳고 있다.

서울 출퇴근이 가능한 경기 김포는 서울을 탈출하는 실수요와 함께 갭투자가 더해지며 주간 상승률이 2%에 육박한다.

과거에는 외면 받았던 비규제 지역인 파주(0.37%)와 고양 덕양구(0.37%), 용인 기흥구(0.28%) 등도 아파트값이 오르고 있다.

■김포 등 경기 비규제 지역도 2~3억 대 웃돈

부동산 리서치 업체 경제만랩에 따르면 올해 11~12월에 입주하는 경기도 아파트의 평균 웃돈은 2억 원에 육박하는 것으로 나타났다.

이달 말 입주하는 경기 김포시 고촌읍 ‘김포 캐슬앤파밀리에 1단지’ 전용면적 84㎡는 2018년 6월 분양가격이 4억3000만 원이었지만, 올해 10월에는 분양권 프리미엄만 3억 원이 붙어 7억3900만 원에 전매됐다.

경기 고양시 일산동구에 위치한 ‘일산자이 2차’ 전용면적 77㎡ 역시 최초 분양가격인 4억6000만 원에서 최근 6억900만 원으로 전매됐다. 분양가 대비 1억5000만 원이 오른 셈이다.

부동산 전문가들은 현재의 전세난이 장기적으로 이어질 가능성이 크다고 내다본다. 또한 전세난은 수도권 대부분에 적용되는 분양가상한제와 묶여 ‘로또 단지’를 양산하거나, 비교적 합리적인 분양가의 수도권 분양시장을 달굴 가능성이 농후하다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 대단지도 전세 매물이 거의 없을 정도여서 실수요자들의 시선은 자연스럽게 합리적 가격에 나오는 경기 아파트에 쏠리는 모양새”라고 말했다.

■경기권 대단지 등 아직은 합리적 분양가

올해 분양시장이 이제 겨울비수기에 접어들지만, 11월에는 경기도에서 가장 많은 물량이 쏟아질 전망이다.

11월 전국의 일반 분양물량 4만2643가구 중 수도권 물량은 2만3690가구에 달해 55.6%를 차지한다. 이는 전 달인 10월 대비 4배 이상 늘어난 수치다.

특히 서울 출퇴근이 가능한 수도권 아파트 가격은 최근 분양가와 비교하면 충분히 오른 상황이다. 이에 전세 계약을 갱신한 일부 세입자라면 경기권 신규분양 단지에 관심이 쏠림만하다.
이달에는 교통여건이 괜찮은 수도권 대단지 분양도 잇따른다.

롯데건설은 경기 오산시 원동 712-1번지 일대에서 ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 23층, 18개 동, 전용면적 65~173㎡, 총 2339가구 규모다. 단지 인근에는 지하철 1호선 오산역과 오산환승센터도 위치해 있다.

인천에서는 GS건설이 이달 연수구 송도동에 지하 2층~지상 42층, 1503가구 규모의 ‘송도 크리스탈오션자이’를 분양할 예정이다. 이 아파트는 서해바다와 인천대교를 직접 조망할 수 있는 입지에 들어서며 고급 리조트를 연상시키는 단지 설계를 선보인다.

인천에서는 대림산업도 부평구 청천동 36-3번지 일대에서 ‘e편한세상 부평 그랑힐스’ 총 5050가구 중 2902가구를 분양한다.

이 밖에 합리적인 분양가로 공급되는 택지지구인 의정부 고산지구에서 2407가구 규모의 ‘의정부 고산 수자인 디에스티지’가 선보일 예정이다. 파주 운정신도시 3지구에서는 ‘운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트’도 공급된다.

여주역세권에서는 일신건영이 ‘여주역 휴먼빌’을 분양 중이고 서해종합건설도 여주시 천송동에서 ‘여주 서해 스카이팰리스’를 공급한다.