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[임대차3법] 전세대책 ‘4가지 유형’ 어떤 소비자에게 맞을까
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[임대차3법] 전세대책 ‘4가지 유형’ 어떤 소비자에게 맞을까
  • 김지영 기자
  • 승인 2020.12.01 14:18
  • 댓글 0
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공실활용-강남권 등 선호, 매입임대-신축에 임대료 이점, 공공전세-청약 전 징검다리로, 상가·호텔-직장 근처 30대 솔로

(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)

 

[사진=픽사베이]
[사진=픽사베이]

정부가 전세난 해결을 위해 2022년까지 11만4000가구를 공공임대로 공급한다고 밝히면서 크게 4가지 유형을 제시했다. 공급이 계획된 전세형 주택은 △공실을 활용한 공공임대 △민간이 신축하는 주택의 매입약정 △새롭게 신설되는 공공전세 △상가·오피스·호텔을 주거공간으로 리모델링하는 것이다.

공공임대를 통한 전셋집을 공급한다는 점에서는 같지만, 주택의 면적, 가격, 입지, 거주기간 등에 따라 선택해야할 유형이 상이하기 때문에, 내 집 마련 이전에 공공전세를 활용할 소비자라면 각각의 특성과 입주자격을 따져 거주여부를 결정할 필요가 있다.

■단기공급 잘 고르면 새전셋집으로 제격

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 밝힌 ‘서민‧중산층 주거안정 지원방안’은 ‘살만한 질 좋은 임대 공급’'과 ‘단기간 전세형 주택의 속도전’으로 압축할 수 있다.

이를 위해 정부는 내년 상반기까지 7개월 남짓 동안 전국에 4만9000가구 중 수도권에 2만4000가구(서울 9000가구)의 전세형 주택 공급에 집중한다. 이는 2022년까지 공급하기로 한 11만4000가구의 40% 수준이다.

김현미 국토교통부 장관이 지난 11월 22일 서울 은평구 대조동의 한 매입임대 주택을 찾아 내부를 둘러보고 있다.
김현미 국토교통부 장관이 지난 11월 22일 서울 은평구 대조동의 한 매입임대 주택을 찾아 내부를 둘러보고 있다.

이와 함께 임대로 공급하는 다가구나 역세권 주택의 매입가격 역시 6억원 이상까지도 확대한다는 방침이다. 이는 아파트를 원하는 수요자와 단기간에는 다가구 연립 등으로만 공공전세를 공급할 수밖에 없는 현실적인 제약이 충돌하기 때문에 정부는 차선책으로 매입 가능한 금액을 늘린 것이다.

김현미 국토교통부 장관은 실제 대책 발표 이후 11월 22일 서울 은평구의 한 매입임대주택을 찾아 이 같은 입장을 재확인했다.

김 장관은 “매입임대 가격을 6억원이상 까지도 확대해 질 좋은 주택 공급을 늘리겠다”며 "건설사에 1%대 저리로 자금을 지원해 주는 한편, 현재 민간에서 요구하는 매입 물량은 30% 정도만 매입해왔지만 매입가격이 오르면 더 많은 주택을 전세로 공급할 수 있다”고 말했다.

■공실 활용 공공임대 강남권선 선호

정부가 공급하는 전세형 주택 중 가장 빨리 공급할 수 있는 방식은 공실을 활용한 임대공급이다.

정부는 6개월 이상 비어있어야 인정되는 공실 기준을 3개월로 단축해 공급 가능한 물량을 늘린다는 방침이다. 이는 전세대책에서 규정한 2022년까지 한시적으로 적용된다.

전국 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 약 3만9100가구 수준이다. 전세난이 심각한 수도권에 1만6000가구가 있고, 이 중 서울에는 약 4900가구다.

공실 임대주택을 염두해두는 수요자라면 우선 지역을 따져봐야 한다. 특히 강남권의 경우 교통이 편리하고 생활편의성을 확보한 공실 임대주택은 좋은 선택이다.

현재 서울에는 강남구에 198가구, 송파구 263가구, 강동구 356가구 등의 공실이 있다.

이들 강남권은 임대료 수준이 높아 입주를 희망하는 수요자의 경우 임대료는 감당할 수 있지만 소득 기준을 만족시키지 못했다. 하지만 이번 전세대책에서는 소득 및 자산 기준을 배제해 무주택자라면 누구나 입주할 수 있도록 할 예정이다.

■매입임대 신축 이점에 주변 시세보다 저렴

정부는 심화하는 전세난을 안정시키기 위해 2년간 전국에 공공임대주택 11만4000가구를 공급한다. 서울 3만5000가구 등 수도권에만 7만 가구가 집중된다.

이번 대책의 핵심은 ‘단기간 전세 확대’다. 지난 8‧4대책 등을 통해 밝힌 ‘수도권 30만 가구 공급’은 유휴부지 활용이나 3기신도시 공급을 통해 이뤄지기 때문에 아무리 빨라도 3~4년 이상 소요된다. 이에 정부는 LH 등을 활용해 빌라나 다가구 등 신축 주택을 매입해 공ㄱㅂ한다는 계획이다.

김현미 장관이 대책 발표 이후 찾은 서울 은평구 대조동의 매입임대가 바로 직접적인 사례이다.

정부가 전세대책에서 밝힌 질 좋은 임대주택으로 공개된 서울 은평구 대조동 매입임대 빌라 주변으로 노후화된 다가구 주택이 빼곡히 들어서있다.
정부가 전세대책에서 밝힌 질 좋은 임대주택으로 공개된 서울 은평구 대조동 매입임대 빌라 주변으로 노후화된 다가구 주택이 빼곡히 들어서있다.

실제 대조동 매입임대의 경우 아파트식 구조에 3룸을 갖춰 4인 가구 거주가 가능하고 역세권에 위치해 입지가 좋다는 평가다. 공급금액 역시 전세보증금 1000만원에 70만원부터 1억원에 30만원까지 선택해 입주가 가능하다.

정부는 매입임대 방식으로는 민간건설사와 약정을 통해 2025년까지 서울 2만가구 등 총 4만4000가구가 공급된다. 임대료는 주변 시세의 90% 수준으로 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있다.

최근 전세난 심화로 적당한 가격의 아파트를 구하지 못한 다자녀 가정의 경우 전용 60㎡ 이상 평형대의 신축 매입임대는 주거비 부담을 줄일 수 있는 대안이 될 수 있다.

■신설된 공공전세 징검다리로 활용해볼까

이번 전세대책으로 신설되는 공공전세는 신축된 주택을 사들이는 매입임대와는 달리 민간 건설사와 약정을 통해 주택을 건설하고 이를 통째로 공공이 사들여 전세로 공급하는 방식이다.
정부는 신설되는 공공전세를 통해 2022년까지 1만8000가구를 공급한다. 서울 5000가구를 포함해 수도권에 1만3000가구가 공급될 예정이다.

공공전세는 시세 90% 이하로 기본 4년에 대기자가 없으면 최장 6년 거주가 보장된다.

공급방식은 매입약정방식을 중심으로 공급한다. 다만 시장 상황을 고려해 단기적으로는 매입형도 병행 운영할 방침이다.

주택 완공전에 LH와 건설사 간 매입약정을 체결해 건설사는 공급리스크를 덜고 LH는 가구특성에 맞는 설계를 적용해 전세수요를 흡수할 주택으로 공급한다.

다세대, 임대방식은 무주택 실수요자에게 추첨방식으로 공급하지만 정부가 주택품질이나 평형을 중대형까지 확대하기로 밝힌데다, 기본 4년(최장 6년) 거주기간 한계가 있기 때문에 3기 신도시 등 청약을 고려중인 수요자에게는 징검다리로 거쳐가는 효과를 볼 수 있다.

■상가·호텔 개조 직주근접성은 좋지만…

마지막으로는 상가·호텔 등을 리모델링하는 공공임대 전세공급은 수요층이 제한 적일 것으로 전망된다. 전세수요의 주거 패턴 등을 고려하지 못했다고 논란이 일기는 했지만 이 유형은 직주근접(직장과 주거지 접근성)이 가장 우수할 것으로 보인다.

아무래도 주택으로 지어지지 않은 공간을 리모델링 하기 때문에 취사, 환기, 난방 등 주거공간의 편의성은 떨어지지만 호텔이나 상가 등이 밀집한 지역의 오피스 비율을 고려할 때 혼자 거주하고 주로 밖에서 식사를 해결하는 30대 젊은 직장인에게는 적합할 수 있다.

다만 이 경우는 호텔 등 매입비용과 함께 리모델링 공사비용 등을 고려할 때 매달 지불해야할 적정한 임대료 수준이 나올지가 변수이다. 또한 위치 자체가 주거지역이 아닐 가능성이 크기 때문에 아이가 있는 가정은 적합하지 않다.

공실 상태인 상가·오피스·숙박시설의 리모델링을 통해서는 내년 하반기 최초로 6000가구(수도권 4600가구)가 공급된다. 2022년까지는 전국 1만3000가구가 공급된다. 서울에서는 5400가구가 목표다.


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