(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)
1가구 추첨에 무려 30만명의 청약자가 몰린 서울 은평구 ‘DMC파인시티자이(수색6구역 재개발)’ 무순위 청약 당첨자가 계약을 포기하며 예비 1순위 후보자에게 권리가 돌아가 화제다.
해당 가구는 시세 대비 5억 원 가량 저렴한 분양가로 관심을 끌었다. 무순위 청약은 당첨만 되면 초기 분양가를 납부하기 때문에 시세차익에 대한 부분을 그대로 얻을 수 있다.
하지만 내용을 자세히 들여다보면 현금동원능력, 대출(상속)여부, 거주기간, 보유세 및 양도세 납부 등을 고려할 때 해당 5억원이 고스란히 이익으로만 남는 것은 아니다.
■ ‘줍줍’ 원래는 현금부자의 미계약분 싹쓸이 행태
예전에는 ‘줍줍’의 경우 고분양가 논란을 빚는 단지에서 계약 포기분을 현금부자들이 거둬들이는 것을 통칭해 불렀다. 마치 남는 물량을 무지막지한 현금을 동원해 주워가는 것 같다는 의미다.
이들은 주로 수도권에서 아파트 분양물량이 단기에 쏟아지는 지역을 골라 소화하지 못하는 물량을 쓸어갔는데, 실제 지난해 경기 고양시 덕은 ‘DMC리버포레자이’ 미계약분 106가구는 무순위 청약자들에게 돌아갔다. 당시 이 단지의 분양가는 3.3㎡당 2600만원 안팎으로 인근 아파트 시세 대비 고분양가 논란이 일었고, 같은 시기 분양한 단지들이 3.3㎡당 2000만원선이라 게약 포기가 속출했다.
하지만 이 단지의 전용85㎡ 분양권 호가는 현재 13억원에 육박한다. 전용85㎡의 초기 분양가 8억원에 비교하면 당시 줍줍에 나섰던 투자자들은 1년여만에 5억원을 번 셈이다.
지난 몇 년간 수원, 용인은 물론 이제는 풍선효과로 너무 올라버린 김포, 인천 검단 등에서도 줍줍 열풍이 불었었다. 이들 지역에서 초기 줍줍에 나선 사람들은 수억원에서 많게는 2배 가까운 시세차익을 거뒀다. 하지만 이제는 이런 줍줍은 대부분 막힌 상태다.
정부의 24번의 대책으로 인해 수도권과 지방 광역시까지 다수가 조정지역에 포함됐고, 대출규제는 물론 보유세·양도세 폭탄과 실거주 의무, 자금조달계획서 제출 등이 강화됐다. 이제 전세를 끼고 갭투자하는 방식으로 시세차익을 노리는 ‘줍줍’은 짭짤한 수익을 기대하기는 어려워졌다는 의미다.
■ ‘로또 줍줍’ 차 때고 포 떼면 수익 “글쎄”
반면 최근에 거론되는 줍줍은 상황이 다르다. 소위 ‘수억대 로또’로 불리는 줍줍은 인기단지에서 무순위청약에 수십만명이 몰리며 운에 맡기는 실제 복권과 같은 양상을 보인다.
이런 줍줍은 주로 알짜단지들이기 때문에 기존 당첨자가 청약 자격 위반으로 당첨권리가 박탈될 때 남는 잔여분을 추첨해 분양하는 형태다. 이렇게 나온 물량은 청약에서 무작위로 입주자를 선정한다. 청약통장이나 청약가점, 무주택 여부 등이 필요하지 않고 19세 이상 성인이면 누구나 신청이 가능하다.
그런데 기장 최근 나온 서울 은평구 ‘DMC파인시티자이’ 무순위 청약 당첨자인 20대는 계약을 포기했고, 예비 1순위였던 30대 여성에게 당첨 기회가 돌아갔다. 청약자 29만8000여명이 취소분 단 1가구를 놓고 경쟁했지만 막상 천문학적인 확률을 뚫은 주인공이 권리를 포기한 셈이다.
해당 가구는 전용면적 59㎡로 발코니 확장비를 포함한 분양가가 5억2643만원이라 인근 단지의 시세와 비교하면 약 5억원 가량이 저렴하다. 하지만 20대 김 모씨는 계약금 1억528만원을 납부하지 않았다.
상황은 여러 가지일 수 있지만, 해당 주택을 받아 차익을 남기려면 여러 조건이 까다롭다. 우선 당장 현금으로 동원할 계약금 1억원이 있어야 한다. 또한 입주때까지 중도금 잔금까지 치러야 하는데 20대의 경우 자금조달계획에서부터 차질을 빚을 수 있다. 금융권 주택자금대출도 LTV 40%가 힘들수도 있다.
행여 부모에게서 자금을 전액 지원 받는다면 이에 대한 상속세를 납부해야 한다. 5억2643만원에 대한 상속세(9000만원+2643만원의 30%)만 1억원에 육박한다. 게다가 그 돈으로 아파트를 매입하면 취득세(1~3%, 다주택자 8% 이상)를 내야하고, 매년 나오는 보유세도 부담이다. 또한 실거주의무에서 제외됐더라도 만일 1년 이내에 아파트를 팔 때는 양도세(1년 미만 보유 차익의 60%)를 납부해야한다.
만일 혹시 대출을 낀 상태라면 상속세 부담액은 줄겠지만 내야할 이자부담이 생긴다. 이 같은 비용을 모두 더하면 5억 차익에서 사실상 손에 쥐는 금액은 예상보다 훨씬 적을 수 있다.
■ 현금동원능력 있으면 ‘줍줍 로또’ 메리트 커
이번 ‘DMC파인시티자이’ 이전에도 26만명이 몰린 초고가 줍줍이 있었다. 지난해 서울 성동구 성수동 ‘아크로 서울포레스트’의 무순위 청약에는 무려 26만4625명이 몰렸다. 이 주상복합은 전용면적별로 97㎡(분양가 17억4100만원) 1가구 모집에 21만5085명이 몰렸다. 전용 159㎡(30억4200만원) 1가구 모집에 3만4969명, 전용 198㎡(37억5800만원) 1가구 모집에 1만4581명이 신청했다
‘10억 로또’라는 엄청난 메리트가 있지만, 중도금과 잔금 대출이 제공되지 않는 조건으로 나와 웬만한 현금부자가 아니면 청약을 시도하지 못할텐데 26만명이나 몰린 것이다. 결국 전용 198㎡(37층) 당첨자는 계약을 포기했고 기회는 예비 당첨자 1번에게 넘어갔다.
이 밖에 ‘세종시 리더스포레’ 무순위청약(24만9125명), 서울 강남구 ‘삼성월드타워’(4083명) 등 로또 줍줍 등이 있었다. 하지만 전문가들은 자금조달계획서, 각종 대출·세금여부, 실거주 의무 등의 추가 조건을 만족해야 차익의 많은 부분들을 누릴 수 있다고 지적한다.
분양업계 한 관계자는 “무순위청약은 특히 주택시장 상승장에서 로또로 불릴만하다. 하지만 각종 부동산대책들이 촘촘히 작동하는 상황에서는 자격조건이 맞지 않거나 현금동원능력이 없으면 당첨돼도 ‘그림의 떡’이 될 가능성도 있다”고 말했다.
