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[부동산이슈] 공공재개발 막차, 올라타도 괜찮을까요?
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[부동산이슈] 공공재개발 막차, 올라타도 괜찮을까요?
  • 최기훈 기자
  • 승인 2021.02.22 15:06
  • 댓글 0
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(시사캐스트, SISACAST= 최기훈 기자)

 

[사진=픽사베이]
[사진=픽사베이]

서울 도심권 공공재개발 사업을 향한 투자자들의 열기가 뜨겁다. 일부 후보지의 사업 포기설도 나오고 있지만, 어찌됐든 서울 부동산 시장에서 가장 최신의 이슈임은 분명하다.

공공재개발은 서울시에서 진행 중인 사업이다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 정비사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 물량의 최대 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 여러 인센티브를 주는 제도다. 종상향(2종→3종주거 등)과 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등의 인센티브가 주어진다.

인센티브의 법적 근거를 담은 주거환경정비법 개정안이 아직 국회에 계류 중임에도 이미 8곳이 시범 사업지로 선정됐다. 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등이다. 법 개정 전이라도 신속하게 후속 절차를 먼저 진행하겠다는 게 서울시의 의지다. 사업에 가속도가 붙고 있다는 얘기다.

이 때문인지 과거엔 아파트에 비해 선호도가 떨어지던 후보지 내 노후 빌라의 호가가 하루가 다르게 상승하고 있다.

빌라 매매가격지수 추이.[자료=한국부동산원]
빌라 매매가격지수 추이.[자료=한국부동산원]

한국부동산원의 1월 전국주택가격동향 조사에 따르면 서울 지역 빌라 매매가격지수 변동률은 0.41%로 나타났다. 2011년 8월 0.52%를 기록한 이후 근 10년 만에 가장 높은 월간 상승률이다. 20년이 넘는 노후 빌라는 0.45% 올랐다. KB부동산의 월간주택시장동향에 따르면 1월 서울 지역 빌라의 3.3㎡당 가격은 1664만원으로 통상 25평형 주택이라고 불리는 전용 59㎡로 계산하면 3억원가량이다.
 
지난달 서울 빌라 매매수급지수도 107.6로 2012년 12월 관련 조사를 시작한 이후 최고치를 기록했다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 뜻이다. 제도 변화 영향도 있다.

정부는 지난해 6·17대책을 통해 규제 지역의 3억원 이상 아파트에 대해 전세자금 대출을 제한했지만, 다세대·연립주택은 이전과 동일하게 전세자금 대출을 받을 수 있다. 또 7·10대책에서 주택 임대사업 등록제도를 손질했지만, 다세대·빌라·원룸·오피스텔은 세제 혜택을 그대로 유지하기로 해 해당 주택 보유자의 세금 부담도 적다.

일부에선 매수대기자까지 생겨날 정도로 과열 조짐을 보이고 있다. 막차를 타더라도 후보지 빌라 매물을 지금이라도 산다면, 사업이 추진될 때 큰 시세차익으로 되팔 수 있을 거란 기대 때문이다.

공공재개발 인센티브.[자료=서울시]
공공재개발 인센티브.[자료=서울시]

그렇다면 공공재개발 지역 투자는 정말 대박이 될 수 있을까. 전문가들의 얘기를 들어보자. 부동산 전문 변호사는 이렇게 설명했다. “우선 매수할 수 있는지부터 살펴봐야 한다. 후보지 8곳 전체가 토지거래허가구역으로 지정됐는데, 일정 면적 이상의 필지를 매수하기 위해선 매매 당사자들이 공동으로 구청장의 허가를 받아야 한다. 그런데 실제 주거, 지역 내 편의시설 등으로 허가 조건이 제한적이기 때문에 쉽지 않을 것이다.”

후보지의 빌라를 매입해도 분양권 취득이 어려울 수도 있다. 소위 말하는 ‘물딱지’가 될수도 있다는 거다. 공공재개발은 권리기준일을 분양권 취득 기준일로 정하고 있다. 권리기준일은 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역 지정 고시일 또는 시․도지사가 투기억제 목적으로 정비구역 지정․고시 전에 따로 정하는 날이다.

국토교통부와 서울시에선 2020년 9월 21일을 권리기준일로 지정할 예정임을 밝힌 바 있다. 추가 공모 진행 가능성도 있긴 하지만, 이전에 등기 접수절차까지 완료하지 못했다면 분양권 취득이 처음부터 불가능한 셈이다.

이처럼 전문가들은 정비사업을 노린 빌라 투자에는 고려해야 할 것이 많다고 지적한다. 아파트 재건축 사업을 예측하고 투자하는 것도 쉽지 않은 마당에 빌라는 더 어렵다는 것이다. 게다가 공공재개발이란 호재를 노리고 먼저 진입하려는 건축업자들도 많아 자칫하면 공공재개발을 할 수 없을 수 있다는 점도 반드시 염두에 둬야 한다. 현 시점에선 투자를 하는 게 대박으로 이어질지는 미지수다. 투자에 신중한 판단이 요구된다.

 


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