-4년새 서울 집값 79.8% 급등, 한국은행 집값 경고
(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
정부가 다음 달부터 청년과 신혼부부의 내집 마련을 지원하기 위해 40년간 대출금을 나눠갚는 초장기모기지를 정책금융상품인 보금자리론과 적격대출에 시범 도입하면서 관심을 끌고 있다. 일부에선 이번 정책을 놓고 실효성 논란이 일고 있다. 집값 급등이 원인이다.
보금자리론은 집값이 6억원이고 소득이 7000만원 이하 가구에 제공되는 고정금리 주택담보대출 상품이다. 대상은 만 39세 이하 청년과 결혼 7년 이내의 신혼부부다.
예컨대 현재 30년 만기 주택담보대출(금리 2.85%) 이용 시 월 상환금액은 124만1000원이다. 40년 만기 주택담보대출이용(2.90%)할 경우 월 상환금액은 105만7000원으로 매월 원리금 상환부담을 줄일 수 있다. 30년에 갚을 것을 10년 늘리면서 상환액이 줄어드는 구조다. 특히 40년 만기 보금자리론과 적격대출은 고정금리로 제공된다.
또 보금자리론의 대출한도를 3억원에서 3억6000만원으로 확대한다. 단, 최대 주택담보인정비율(LTV) 70%에 한해서다.
제도 개선사항은 오는 7월 1일 신청분부터 적용된다. 보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지 및 시중은행 창구·대출모집인 등을 통해 이용할 수 있고, 적격대출은 시중금융기관·대출모집인을 통해 신청 가능하다.
적격대출은 9억원 이하의 주택을 구입할 때 5억원까지 대출이 가능한 정책금융상품이다. 소득제한이 없어 제약은 덜하지만 서민우선지원 취지에 따라 한정된 재원으로 총량을 제한해 은행별로, 시기별로 한도가 소진돼 상품 이용이 불가능할 수 있다.
◆ 서울서 6억원 이하 아파트?
정부가 보금자리론 등 청년·신혼부부를 대상으로 대책을 내놨지만 실효성에는 물음표가 던져진다. 집값 상승세가 여전하기 때문이다.
실제로 서울에선 6억원 이하 아파트를 찾기 어려운 상황이다. 금융당국에 따르면 지난 2월 기준 6억원 초과 아파트는 전체의 83.5%에 달한다. KB국민은행 리브부동산의 월간 시계열 자료에 따르면 지난달 서울 중·소형 아파트의 평균 매매가는 9억9585만원으로 10억원에 육박하고 있다. 만 39세 이하, 결혼 7년 미만의 신혼부부가 6억원 이하 주택을 찾기가 그만큼 어렵다는 의미다.
서울 인근 경기도에서도 교통 등 입지가 좋은 곳은 집값이 6억원을 훌쩍 넘어 보금자리론 조건에 맞는 집을 찾기가 쉽지 않을 전망이다. 월 상환금액이 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다.
연 3%의 금리라고 해도 한달 월 상환금액이 100만원이 넘어 청년에게는 부담이라는 것. 상환액이 월 소득의 30~40%를 차지할 경우 향후 대출금을 못갚아 채무불이행이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.
적격대출도 마찬가지다. 9억원 이하 주택에 대해 5억원까지 빌릴 수 있지만 총량이 제한되는 데다 최소 현금 4억원이 있어야 하는 구조다. 혜택을 누릴 사람이 많지 않을 것이란 분석이 나오는 이유다.
◆ 서울 집값 4년새 79.8% 상승
지난 2017년 문재인정부 출범 이후 4년간 정부는 25번의 부동산 대책을 내놨다. 집값을 잡겠다는 의지였다. 하지만 이를 비웃듯 서울을 비롯한 전국의 집값은 천정부지로 치솟았다. 특히 서울의 경우 4년새 79.8%, 세종은 104.5%의 상승률을 기록했다. 문재인 대통령이 취임 4주년 기자간담회에서 "부동산 부분만큼은 정부가 할 말이 없는 상황이 됐다"고 한 이유다.
KB부동산 리브온이 조사한 4년간 지역별 3.3㎥당 아파트가격 상승률에 따르면 현 정부 출범 이전인 지난 2017년 1월 1246만원에서 올해 1월 1778만원으로 5332만원, 상승률은 42.7% 올랐다.
서울의 경우 2289만원에서 4111만원으로 79.8% 상승했다. 가장 많이 오른 곳은 세종시로 104.5% 올랐다. 이어 ▲대전(53.3%) ▲광주(29.7%) ▲대구(25.6%) ▲부산(21.5%) ▲인천(19.2%) ▲울산(7.2%) 순으로 오름폭이 컸다.
지방은 ▲경기(42.5％) ▲전남(26.3%) ▲제주(5.0%) ▲전북(1.0%) ▲충남(-1.0%) ▲강원(-2.7%) ▲충북(-5.9%) ▲경북(-8.5%) ▲경남(-8.6%) 순이었다.
서울 주요 아파트별로 살펴보면 강남구 은마아파트는 전용면적 76㎥가 21억5200만원에 매물이 나왔다. 이 면적형의 경우 현 정부 출범 이후인 지난 2017년 6월 11억~12억원대 가격에 거래됐지만 4년 동안 집값이 10억원 가까이 올랐다.
중대형 아파트가 많은 압구정 현대1·2차는 전용면적 131㎡ 가격이 2017년 20억원대 초반이었지만 현재는 40억원에 매물이 나왔다. 재건축 이슈가 많은 양천구 목동신시가지아파트도 4년간 가격이 크게 뛰었다. 7단지 전용 66㎥의 경우 현재 20억원대 매물이 등장했다. 이 면적형은 지난달 17억원에 팔렸으며 2017년에는 9억원대에 거래가 이뤄졌다.
◆ 한국은행의 집값 경고?
한국은행은 최근 '2021년 상반기 금융안정보고서'를 통해 "주택가격이 장기추세와 소득 대비 비율(PIR) 등 주요 통계지표를 통해 평가할 경우 서울지역을 중심으로 고평가 됐다"고 평가했다.
한은에 따르면 올 1분기 서울지역 아파트 매매가격 지수(KB국민은행)는 2019년 1월을 100으로 놓고 봤을때 114.8로 장기추세(106)보다 높다. 또 서울지역 소득대비 주택가격 비율(PIR)도 17.4로 2012년 1분기~2021년 1분기 평균(10.7)보다 높은 것으로 나타났다. 서울지역 PIR은 2017년 2분기 10.2로 두자릿 수를 기록한 후 가파르게 상승했다.
한은은 부동산 가격이 고평가된 배경으로 사상 최저 수준의 저금리 지속, 부동산 가격 상승 기대심리, 주택 수급 불균형에 대한 우려 등으로 분석했다. 한은은 또 이례적으로 세계 중앙은행이 기준금리를 빠르게 올리는 등 대내외 충격을 받을 경우 집값이 크게 떨어질 수 있다고 지적했다.
한은 측은 "국내외 경제 충격 등 최악의 상황이 발생할 경우 가정해 주택 가격은 최대 3.5% 떨어질 수 있다"고 했다.
이 같은 분석에 대해 시장에선 금리 인상에 대한 시그널을 준 것이라고 평가했다. 집값 하락에 대해선 최대 3.5% 하락 예상이 부동산시장에 영향을 주지 않을 것이라고 예상했다. 정부의 주택 공급확대 등이 현실화할 때까지 집값이 하락세로 돌아설 개연성은 낮다는 것이다.
