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[부동산이슈] 집값 하락 속 전국 아파트 깡통 전세 속출… 임차인 ‘비상’
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[부동산이슈] 집값 하락 속 전국 아파트 깡통 전세 속출… 임차인 ‘비상’
  • 김지영 기자
  • 승인 2022.07.09 15:18
  • 댓글 0
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사기 예방위해 전세금 반환보증 가입하고, 적절한 가격인지 확인 필요 

(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)

 

@부동산 중개법인 오름제공
@부동산 중개법인 오름제공

서울 도봉구 쌍문동에 직장이 있는 박모(35)씨는 2020년 초 도봉구 창동으로 이사를 하면서 2억5000만원에 빌라 전세계약을 했다. 입주 후 불과 반년이 되지 않아 집주인이 바뀌었지만, 전입·확정일자 신고를 마쳤고 등기부도 이상이 없는 상태라 별다른 걱정이 없었다. 

이후 신혼집을 마련을 위해 계약을 예정대로 종료하고 보증금을 반환받으려는데, 집주인은 “보증금을 더 받지는 않을테니 재계약을 하자”며 “해당일에는 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말했다. 박씨는 시세를 확인하고는 말로만 듣던 ‘깡통전세(전세가격이 매매가격보다 높은 현상)’에 자신이 해당한다는 것을 알았다. 전세가격이 매매가랑 거의 같은 상황이어서 세입자가 구해질 리 없었던 것이다.

박씨의 사례처럼 ‘깡통전세’는 전세사기의 가장 대표적인 유형이다. 임대인은 임차인의 전세보증금을 활용해 자기자본을 최소화하고, 높은 부채비율로 주택을 취득한다. 그러나 전세가격이 매매가격과 근접하거나 더 높아진 상황에서 후속 세입자가 구해질 리가 없다. 결국 임대인은 보증금을 상환할 수 없다며 악의적으로 반환을 거부하는 것이다. 

깡통전세로 빌라 넘기는 사람들로 인한 피해 급증

KBS 뉴스화면 캡처.
KBS 뉴스화면 캡처.

이처럼 최근 소위 ‘깡통전세’로 인한 피해가 급증하고 있다. 이는 전세사기의 한 유형으로, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 서울 외곽지역이나 수도권의 빌라 등에서 자주 발생한다. 보통 빌라의 경우 투자가치가 높지 않아 이에 거주하려는 자는 매매보다는 전세를 선호하게 되어 전세가율이 높은 편이다.

문제는 주로 사회초년생 내지 신혼부부들이 사회에 첫 발을 내딛으면서 보금자리로서 이러한 빌라 전세를 선호하는 경향이 있는데, 전세 거래 경험이 부족한 이들에게 적절한 매매가보다 높은 전세가, 즉 깡통전세로 빌라를 넘기는 자들로 인한 피해가 급증하고 있다는 것이다. 깡통전세는 거래 사례가 없는 신축빌라를 이용하는 경우가 많다.

건축주가 신축한 후 임차인을 모집하는 것처럼 위장을 하는데, 임차인 입장에서는 거래 사례가 없다 보니 적절한 매매가나 전세가를 산정하는데 어려움을 겪는 것이다. 이러한 일들을 돕기 위해 공인중개사들이 가담하는 경우도 있다. 

집값 하락 ‘뚜렷’…올 상반기 전세보증금 피해금액 3407억원

@주택도시보증공사 제공.
@주택도시보증공사 제공.

7일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 경기 평택시에 위치한 아파트A는 직전 매매가격인 9400만원보다 2600만원 높은 1억2000만원에 전세 계약이 체결됐다. 아울러 서울 강동구 일원에 공급된 오피스텔은 1억7000만원에 전세계약이 체결됐다. 매매가격(1억1900만원)과 비교하면 전세가 5100만원 더 비쌌다.

지방도 마찬가지다. 강원 원주시에 위치한 아파트는 지난달 1억2000만원에 전세계약이 맺어졌다. 전월 매매 실거래가(9500만원)보다 2500만원 비싼 금액이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기 집주인이 전세계약 만료 후 세입자에게 돌려주지 않은 전세보증금은 3407억원으로 이는 2019년 한 해 동안 집계된 금액(3442억원)과 비슷한 규모다. 특히 부동산 거래 경험이 부족한 청년층이 피해를 많이 보는 것으로 나타났다. 지난해 보증금을 받지못한 피해자 중 2030 비율은 64.7%에 달했다.

부동산 전문가들 “전세금반환보증 제도 손봐야 한다”

@신용회복위원회 제공.
@신용회복위원회 제공.

부동산 전문가들은 전세금반환보증이 보증금의 100%까지 보장해 주는 점을 악용하는 임대인이 늘면서 보증금 사기가 증가했다고 지적했다. 시세를 조작해 보증금을 비싸게 받아 깡통주택을 만든 뒤 알아서 보증금을 빼가라는 식의 사기가 만연하고 있다는 것이다. 이를 방지하기 위해 보증기관의 부채비율(변제 대상 보증금 비율)을 하향 조정해야 한다고 전문가들은 지적했다. 정보 비대칭, 법령 정비도 전세 사기를 줄이는 방법이다.

세입자가 주택의 인도와 전입신고를 마치면 즉시 제3자에 대항력을 주장할 수 있게 주택임대차보호법을 개정하고, 갭투자 행위 처벌 조항을 신설해야 한다는 것이다. 정부는 깡통전세 등 전세사기 피해를 예방하기 위한 방안을 마련할 계획이다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 2일 “임차인들의 전세보증금은 중요한 재산이다. 특히 사회초년생에게는 사회생활 출발 첫 단계에서 사회와 맺는 거래로 전 재산이나 다름 없다”며 “조만간 전세사기 피해자 지원방안을 포함한 전세 피해관련 예방·지원 종합대책을 내놓겠다”고 말했다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 홈페이지 확인해 봐야 해

전세 사기 중 가장 큰 피해를 입게 되는 경우는 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제효를 받지 못하는 경우다. 이러한 대항력 및 우선변제효는 확정일자를 받은 다음 날부터 발생하는데, 전세금 잔금이 지급된 날에 명의가 바뀌거나 근저당권이 설정되면 같은 날 확정일자를 받는다고 하더라도 대항력은 하루 뒤에 발생하게 되므로 전세금 반환 보증에 가입하는 것이다. 집주인이 보증금 반환을 해 주지 않으면 HUG(주택도시보증공사)가 대신 세입자에게 보증금을 내주고 집주인에게 구상권을 행사하는 상품이다.

다만 보증가입이 거절되는 경우도 있으므로 임대차계약서 작성 시 전세금 반환 보증 가입이 불가능할 때 계약금을 전액 돌려준다는 특약을 넣는 것이 좋다. 적절한 전세가액인지 확인하는 것도 중요하다. 공인중개사 사무소를 돌며 인근 부동산의 시세를 확인하는 것이 가장 정확하고, 국토교통부의 실거래가공개시스템이나 한국부동산원 홈페이지에서도 확인해 볼 수 있다. [시사캐스트]


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