전세 계약 전에 주변 전세가율·전세가 확인 필수
(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
최근 부동산 시장이 얼어 붙고 있다. 잇따른 금리인상이 걸림돌이다. 집값 상승 기대감이 사라지면서 거래절벽도 뚜렷해졌다. 집값이 떨어지면서 일부에선 '깡통전세' 우려가 고개를 들고 있다. 전세가율이 높은 지방이나 집값 하락세가 두르러진 곳에서 발생할 우려가 높다.
특히 전세를 끼고 집을 산 갭투자가 실행된 경우 집값이 하락하면 깡통전세 위험이 높아진다. 대출을 일으켜 집을 산 투자자들은 금리인상에 따른 이자부담이 커지자 집을 내놓고 있다. 하지만 거래가 뚝 끊기면서 매도가 쉽지 않은 상황이다.
깡통전세는 전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 일컫는다. 전셋값은 크게 오른 반면 매매가가 떨어지면 발생할 수 있다. 전문가들은 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘어서면 깡통전세를 유의해야 한다고 조언한다.
◆ 신축 빌라 '깡통전세' 우려
부동산 시장에선 아파트에 비해 연립·다세대주택(신축 빌라)의 깡통전세 우려가 높다고 분석한다.
실제로 최근 서울시가 공개한 '전·월세 시장지표'에 따르면 서울 연립·다세대주택의 올해 2분기 신규 계약 평균 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)은 84.5%, 갱신 계약은 77.5%로 파악됐다. 같은 기간 아파트의 경우 각각 54.2%, 38.3%였다.
신축 빌라가 많은 서울 강서·금천·양천구는 신규 계약 평균 전세가율이 약 90%를 넘었다. 강서구가 96.7%로 가장 높았고, 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)가 뒤를 이었다. 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%)도 90%에 달했다.
부동산시장에선 전세가율이 80%를 넘으면 추후 집을 팔아도 대출금이나 전세보증금을 충당하기 어려운 깡통전세 위험이 높은 것으로 보고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기(1~6월)에 발생한 전세보증금 반환보증 사고는 1595건에 달한다. 사고 금액은 올 상반기 기준 3407억원으로 반기 기준 역대 최대치를 나타냈다.
◆ 전세보증반환보증 상품 가입해야
전문가들은 '깡통전세' 피해를 막기 위해 전세보증금반환보증 상품 가입을 제안하고 있다. 전세반환보증은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다. 수도권은 7억원, 나머지 지역은 5억원 이하 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등을 대상으로 한다. 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 가입할 수 있다.
전세반환보증을 취급하는 기관은 주택금융공사, HUG, SGI서울보증 등 세 곳이 있다. HUG의 경우 주택가격에서 근저당권 등 선순위 채권을 뺀 보증한도 내에서 전세보증금을 상품 가입자에게 집주인 대신 돌려준다. 주택가격 산정 기준은 연립·다세대주택의 경우 공시가격의 150%여서 선순위 채권만 없다면 전세금을 보장받을 수 있다.
일반적으로 세입자는 전세권 설정, 확정일자 등 법적 조건을 갖추면 우선변제권을 행사할 수 있다. 하지만 매매가와 보증금이 별 차이가 없을 경우에는 우선변제권이 있어도 보증금을 돌려받기 어렵다. 특히 수도권의 경우 오피스텔과 소형 주택을 중심으로 갭투자가 늘면서 전세값이 매매가를 역전하는 현상도 나타나고 있다.
전세 계약을 하기 전에 꼼꼼히 시장 조사를 하는 것도 필수다.
서울시는 깡통전세의 위험을 사전에 감지하고 전세보증금을 지킬 수 있도록 3대 서비스를 운영 중이다.
서울시의 깡통전세 위험 예방 3대 서비스는 ▲'전월세보증금지원센터'를 통한 임대차 상담 ▲'전월세 정보몽땅'을 통한 지역별 전세가율 확인 ▲'전세가격 상담센터'를 통한 적정 전세가격 검증 등이다.
먼저 '서울시 전월세보증금지원센터'는 상담을 통해 전세 계약을 체결하기 전 주의사항과 꼭 체크해야 하는 내용 등을 확인할 수 있다. 센터에는 변호사 등 9명의 상담 전문 인력이 상주한다. 주택임대차 관련 상담과 분쟁조정, 대출상담 등을 제공하고 있다. 센터는 깡통전세가 자주 발생하는 신축 빌라에 대한 주변시세 확인, 전세보증금 보증보험 가입 시기 등을 안내한다.
신축빌라 임대차계약을 체결할 땐 서울부동산정보광장 홈페이지나 주변 중개업소를 방문해 실제 거래된 유사 매물을 비교해 시세를 반드시 확인해야 한다. 또 보증금 미반환 사고를 막기 위해선 계약 단계에서 전세보증금 보증보험에 가입해야 한다.
'서울시 전월세 정보몽땅' 홈페이지에서는 지역별 전세가율, 깡통전세 위험지역을 확인할 수 있다. 지역별 전세가율은 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증금액·유형 등이 동일한 조건의 주택에서 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하고 있는 점에 착안해 80% 이상·90% 이상 지역을 구분한 자료다. [시사캐스트]
