(시사캐스트, SISACAST= 최기훈 기자)

12월부터 매매 수요를 옥죄던 다양한 부동산 규제가 풀린다. 대표적인 게 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 일괄 적용되는 것이다. 

현재 비규제지역 무주택자는 LTV 70%가 적용되고 있지만, 투기과열지구에선 무주택자라도 9억원 이하 주택에 40%, 9억원 초과 주택엔 20%가 적용 중이다. 조정대상지역 LTV는 9억원 이하 주택 50%, 9억원 초과 주택은 30%다. 하지만 12월부턴 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 대상 LTV 규제가 50%로 일원화된다. 

이와 함께 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 규제도 허용된다. 단 규제지역 내 다주택자 대상 신규 주택대출 금지는 그대로 유지된다. 서민·실수요자에 대한 주택대출 한도도 4억원에서 6억원으로 상향 조정한다. 서민·실수요자의 경우 규제지역 내에서라도 주택구입 목적으로 주택대출 시 6억원 한도 내에서 20%포인트 상향된 LTV(최대 70%)를 적용받을 수 있다.

그럼에도 꽁꽁 얼어붙은 시장의 분위기엔 큰 영향을 미치기 어렵다고 보는 전문가들이 많다. 정책이 어떻든 국내 부동산 시장이 대세하락 초입에 진입했다는 분석이 나오고 있기 때문이다. 

한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(11월 21일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 0.50% 하락하며 전주(-0.47%)보다 낙폭을 확대했다. 부동산원이 2012년 5월 관련 통계를 작성하기 시작한 이래 최대 하락폭이다. 수도권과 지방 아파트 매매가 역시 전주보다 각각 0.61%, 0.40% 하락하며 낙폭이 커졌고, 서울도 -0.52%를 기록하며 3주째 최대 낙폭을 경신하고 있다.

특히 서울 중 ‘노도강’으로 불리는 외곽 지역의 하락세가 두드러졌다. 노원구 아파트 매매가 변동률이 -0.88%를 기록하며 서울에서 가장 많이 하락했고, 도봉구(-0.83%)와 강북구(-0.74%)가 그 뒤를 따랐다.

다른 조사기관에서도 하락세는 뚜렷하다. KB국민은행의 주택가격 동향 조사 결과에 따르면 11월(14일 조사 기준) 전국 주택(아파트·연립·다세대·단독주택 포함) 평균 매매가는 전월 대비 1.10% 하락했다. 올해 8월 3년 1개월 만에 하락 전환한 뒤 지난 10월(-0.55%)에 이어 하락하며 낙폭도 2배로 커졌다.

서울의 집값도 0.88% 하락해 지난 10월(-0.45%)에 이어 4개월 연속 떨어졌다. 하락 폭도 지난달보다 2배 가까이 확대됐다. 서울 아파트는 1.42%나 떨어졌다. 경기 집값도 1.68% 하락했고, 인천도 2.09% 떨어졌다.

특히 'KB선도아파트 50지수'는 이달 94.52를 기록해 지난달(97.58) 대비 3.14%포인트 하락하며 3개월 연속 100선을 밑돌고 있다. 이 지수는 전국 아파트 단지 가운데 가구 수와 매매가를 곱한 상위 50개 단지의 시가총액 변동률을 수치화한 것이다. 가격 변동의 영향을 가장 민감하게 보여줘 전체 시장을 축소해 선험적으로 살펴볼 수 있다. 

이처럼 역대급 집값 하락세가 이어지고 있는데도 바닥을 쳤다고 보는 시선은 많지 않다. 오히려 집값이 앞으로 더 하락할 거라는 목소리가 커지는 건 물론 내년 경기가 더욱 악화할 거라는 전망에도 힘이 실리고 있다. 서울 아파트 매수심리는 10년 전 주택시장 침체기 수준으로 꺾였다. 11월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 67.9에 그쳤다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 

더구나 무주택 서민들이 이번 규제 완화 영향을 받기 어렵다는 점도 문제다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제(40%)가 여전하기 때문이다. DSR는 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다. 은행권 분석에 따르면 연봉이 5천만원인 무주택자가 14억원 아파트 구입 시 LTV 규제가 50%로 완화돼도 주택담보대출 최대한도(금리 4.8%·40년 원리금 균등 분할상환 가정시 3억5500만원)는 기존보다 늘지 않는 것으로 나타났다.

연봉이 7000만원은 돼야 규제지역에서 14억원 수준의 아파트를 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도는 현행 4억6000만원 정도(금리 4.8%·40년 원리금 균등분할상환 기준)에서 4억9700만원 정도로 3700만 원가량 늘어날 것으로 보고 있다.

부동산 업계 관계자는 “거래절벽 장기화에 서울 집값이 하락을 거듭했고, 주변 아파트 가격이 분양가가 시세와 비슷하거나 더 높아지면서 청약 대기자들의 원성이 높아지고 있는 상황”이라면서 “앞으로는 속도 조절을 한다고 하지만 금리는 당분간 더 오를 예정이기 때문에 정부의 조치가 큰 영향을 미치진 않을 것 같다”고 내다봤다. [시사캐스트]

최기훈 기자 chgh@naver.com 다른기사 보기