(시사캐스트, SISACAST=서봉수 기자)
최근 정부의 각종 부동산 규제 완화로 부동산 분양시장이 탄력을 받을 전망이다. 미국 등 선진국의 양적완화 축소(테이퍼링)와 금리 인상에 따른 가계부채의 증가 등 불안 요소가 상존해 있지만 국내 거시경제 환경이 점진적으로 개선되고 있고 전세가격이 지속적으로 상승하고 있는 만큼 부동산 분양시장이 회복세를 보일 것이란 전망을 잇따라 나오고 있다.
아파트 분양시장은 수도권 내 주요 분양 유망 지역으로는 위례신도시, 서울 강남권 재건축 단지, GTX 개통 호재가 있는 고양 일산, 동탄2 신도시, 신분당선 연장이 추진되고 있는 삼송지구, 5호선 연장 추진이 되는 미사지구 등이 지방에서는 대구와 세종시, 혁신도시 등의 청약 열기가 이어질 것으로 보인다.
수요가 살아나고 집값 추가하락에 대한 불안요소가 줄면서 김포, 일산, 남양주 별내지구, 송도국제도시 등 미분양 아파트 시장도 관심을 받고 있다.
이처럼 아파트 시장이 회복세를 보이자 침체되었던 상가시장도 꿈틀거리고 있다. 아파트 인기지역을 중심으로 상가도 관심이 높아지고 있는 셈이다.
규제가 풀리는 지식산업센터도 관심이 높아지고 있다. 정부의 임대규제폐지가 논의됨에 따라 올 상반기 산업집적화활성화 및 공장설립에 관한 법률이 개정될 예정에 있다. 그동안 암묵적으로 분양을 받아 임대를 놓았다면 이제는 본격적으로 지식산업센터가 임대투자가 활성화를 띌 것으로 전망되어 진다. 송파 문정지구, 영등포 문래동 등이 지식산업센터의 메카로 떠오르고 있다.
송파 문정지구의 경우 최첨단 지식산업센터와 신흥 오피스텔 촌 조성, 문정 법조단지 등 상주인구 및 유동인구가 크게 늘어날 전망이어서 상가도 덩달아 인기가 높다.
외국인 관광객이 몰리는 명동·강남역 일대, 신흥 오피스텔 촌이 조성되는 당산역 일대, 서울 G밸리 등 직장인 임대수요가 풍부한 대림역 등에 상가·오피스텔 등 수익형 분양시장이 꾸준한 활기를 이어가고 있다.
2013년에 1080만의 관광객을 기록한 제주도도 신흥 수익형 분양시장의 메카로 떠오르고 있다.
하지만 관련 전문가들은 정부의 규제 완화와 각종 호재가 있더라도 공급이 일시적으로 이뤄지거나 입지가 취약한 경우, 업체에서 내세우는 혜택에만 보고 투자시 낭패를 볼 수도 있다고 조언하고 있다.
분양물건의 경우 모델하우스나 홍보관에서 의존하고 투자를 결정하는 하는 경우가 많은데 이럴 경우 꼭 해당 현장을 방문해 주변 여건을 따져봐야 한다.
정착 분양시장의 분위기는 살아나고 있지만, 부동산 정책이 국회통과 여부가 관건이 되고 있으며 지식산업센터의 경우 허용범위나 조건 등 구체적인 내용은 아직 확정되지 않은 것은 약점으로 작용하고 있다.
올해 주목할 대표적인 부동산 분양 현장 리스트
<아파트>
요진건설산업은 경기 고양시 일산신도시 지하철 백석역 근처에 짓고 있는 주상복합 ‘일산 요진 와이시티’의 계약 조건을 변경해 분양 중이다. 계약자의 초기 자금 부담을 덜어주기 위해 분양가의 10%에 해당하는 계약금 중 5%도 은행 대출을 지원하는 조건을 걸었다. 따라서 중도금 60%를 포함해 대출 지원 비율은 65%로 늘어났다.
일산 요진 와이시티는 6만6039㎡ 부지에 공동주택, 업무시설, 판매시설 등이 들어서는 복합단지로 이뤄진다. 분양 중인 아파트는 지하 4층 지상 59층 6개동에 2404가구다. 2400가구가 넘는 대단지로 전용면적은 59~244㎡로 구성된다.
최고 59층 높이에 한강, 서해안, 북한산 등의 조망이 가능하도록 70% 이상의 가구를 2면이 개방된 형태로 설계했다. 피트니스센터, 골프연습장, 다목적연회룸, 게스트룸, 도서관, 독서실, 놀이방, 실버룸, 코인세탁실 등의 커뮤니티시설도 들어온다. 각동 1층에는 호텔식 로비와 공부방이 조성된다.
역세권 입지를 갖추고 있어 교통도 편리한 편이다. 지하철 3호선 백석역이 단지에서 도보로 5분 거리에 불과하기 때문이다. 지하철 3호선과 경의선 환승역인 대곡역은 직선거리로 2㎞ 정도 떨어져 있다.
특히 대곡역은 앞으로 GTX(수도권광역급행철도)역으로 추진될 가능성이 있어 교통 편의성은 더욱 개선될 것으로 보인다. 입주는 2016년 6월 예정이다.
<상가>
경기 하남시 풍산동 245-3번지 일대에 대규모 수산물 복합상가인 ‘하남 수산물복합단지’가 2014년 3월 입점을 앞두고 임대계약이 속속 진행 중이다. 현재 실수요자 대형업체가 분양이 이루어졌고, 상인 대다수가 임대확정 됐다.
이 단지는 대지면적 1만8156㎡ 연면적 2만7273㎡ 부지에 지상 3~4층 5개 단지, 건물 15개 동으로 건립되며, 206개 점포와 28세대의 공동주택으로 구성된다. 이들 상가건물에는 수산물 도·소매점, 일반음식점, 편의점, 스크린골프장, 커피전문점, 노래방, 냉동창고, 업무시설 등이 들어설 예정이다.
하남수산물복합단지는 전국 최대 규모의 최신시설의 수산물 특화 복합단지로 한곳에서 모든 것(먹을거리·공연·문화)이 원스탑으로 이뤄지는 복합몰이라는 평가를 받고 있다.
하남 풍산동 일대에 활어 복합유통단지가 조성된 이유로는 서울~춘천간 고속도로, 중부고속도로, 경부고속도고, 외곽순환도로, 올림픽도로 등 탁월한 교통인프라와 서울 접근성으로 수산물 도소매를 위한 최적의 교통여건을 보유하고 있기 때문이다. 배후 세대 또한 풍부하다.
고덕지구·풍산지구·강일지구 약 3만6000여가구, 하남지식산업센터(약 6000여명 상주) 등 및 하남 미사보금자리·고덕강일 보금자리 약 4만7000여가구, 강동 첨단업무단지 등이 조성되면 4만여명의 추가 수요가 예상된다. 임대수익률은 6.5~9%대로 대출을 받을 시 9% 정도로 책정됐다.
대우건설은 서울 강남구 역삼동에서 ‘강남역 센트럴애비뉴’ 상가를 분양 중이다. 대형 오피스텔인 강남역 센트럴 푸르지오시티의 단지 내 상가로, 지하 2층~지상 3층 총 110개 점포로 구성된다. 강남역 일대 건물 중 상업시설 점포수로는 최대 규모다. 상가 연면적은 1만3000여 ㎡에 달한다.
지하철 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구에서 약 34ｍ 떨어져 있다. 강남역의 유동인구를 끌어들일 수 있는 게 장점이다. 또 주변이 테헤란로 일대 오피스빌딩가, 삼성타운 같은 사무실 밀집지역이어서 배후 고정수요가 풍부해 프랜차이즈나 식음료 사업도 유망하다.
총 728실(분양완료)에 달하는 오피스텔 입주민도 든든한 고정 수요다. 상가는 백화점이나 대형 쇼핑몰에 자주 적용되는 공간구조분석 기법을 토대로 유동인구가 상가 안으로 흡수될 수 있도록 설계됐다. 4개 면이 개방된 스트리트형으로 조성돼 소비자의 발길을 끌어들이기 유리한 구조다.
방문객에게 편리한 쇼핑여건을 제공하기 위해 동선 배치에도 신경을 썼다. 누드엘리베이터(1개소), 에스컬레이터(5개소), 계단실(3개소) 등을 설치해 이동이 편리하다. 일부 층엔 데크를 조성해 휴식공간으로 이용할 수 있게 했다. 지하 2층에는 상가 방문자를 위한 전용 휴게실이 설치된다. 입점은 2015년 3월 예정이다.
서울 송파구 문정동 택지개발사업지구 3-2BL에 ‘문정 법조프라자’가 분양중이다. 대지면적 934㎡에 연면적 7,860.20㎡ 규모로, 지하 3층부터 지상 최고 10층 1개동으로 구성돼 있다.
3.3㎡당 분양가는 상가가 990~4,400만원선, 오피스는 890~1,000만원선이다. 편의점, 문구점, 약국, 안경점, 제과점, 커피전문점, 전문식당, 은행, 병의원, 변호사·법무사·세무사 사무실 등이 권장업종이며 계약조건은 계약금 15%, 중도금 45%, 잔금 40% 대출조건이다.
문정 법조프라자는 서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문앞에 위치해 변호사·법무사 및 종사자·민원인 등 유동인구가 끊이질 않은 입지라는 평가를 받고 있다. 또한 8호선 문정역으로 향하는 동선상에 있기 때문에 유동인구 흡수에도 용이하다.
주변지역과의 시너지 효과도 기대된다. 위례신사선과 더불어 KTX 수서역이 개통될 경우 교통 프리미엄 가치는 더욱 높아질 것으로 예상되고, 문정지구 미래형 업무단지 개발로 인한 인구 유입은 물론, 위례신도시, 가든파이브 활성화 단지, 장지지구와도 시너지 효과를 일으킬 것으로 보인다. 입점은 2015년 9월 예정에 있다.
<오피스텔>
태영건설은 ‘당산역 태영 데시앙루브’ 오피스텔을 분양중이다. 지하 5층~지상 15층 1개동 규모로 전용면적 23㎡~28㎡ 4개 타입(23㎡ 28실, 24㎡ 42실, 25㎡ 28실, 28㎡ 252실)으로 총 350실 규모이다. ‘당산역 데시앙루브’는 지하철 2호선과 9호선이 교차하는 당산역이 도보로 3분 거리에 위치하고 있다.
데시앙루브는 오피스텔 한가운데 중정 마당을 설치해 입주민의 사생활 보호에 신경 썼고 자연채광과 통행, 개방감을 높였다. 주민편의시설로 옥상정원과 피트니스 센터를 갖췄다. 또한 1층 필로티를 7m로 높게 설계하고 외관을 검은색으로 마감하여 모던하게 디자인 한 것도 눈에 띈다. 준공을 득해 바로 입주가 가능하다.
당산역을 이용해 목동, 영등포, 여의도 일대로 진입하기 편리한 곳으로 도로상으로는 올림픽대로, 서부간선도로, 경인고속도로와 인접하고, 다수의 광역버스 및 시내버스 노선이 위치하여 서울과 수도권을 잇는 교통의 요충지이기도 하다.
주변에 서울당서초등학교, 당산서중학교 등 학교가 위치해 있어 탁 트인 개방감을 누릴 수 있다. 당산역 NC레디이스, 롯데계열의 창고형 할인마트 VIC마켓 등 젊은층을 겨냥한 대규모 상권도 밀집해 있다. 영등포역 인근으로 타임스퀘어, 신세계백화점, CGV등 시설을 이용하기도 편리하다.
대우건설이 강남구 역삼동 735-17번지 일대에 ‘역삼 푸르지오시티’를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 7층~지상 15층 1개 동으로, 투룸 122실과 원룸 211실, 총 333실로 구성됐으며, 일부 미계약분과 회사보유분을 공급 중이다.
역삼역과 강남역 사이에 입지하여 ‘더블 역세권’을 자랑한다. 분양가는 강남구에서 보기 힘든 3.3㎡당 1500만~1650만원대로 인근 시세보다 저렴하다. 기존 강남일대 오피스텔의 평균 분양가는 1800만원대다.
‘역삼 푸르지오시티’는 국내 1인 가구 분포 최다 지역인 테헤란밸리에 위치하여 임대수요가 풍부하다. 또한 이 지역은 국내 1, 2위에 해당하는 고소득 수요층이 몰려있다는 점도 매력적이다. 또한 임차인이 선호하는 소형면적의 원룸(211실)과 강남에서 보기 힘든 투룸(122실)을 적절히 섞어 투자자들의 다양한 입맛에 맞췄다는 평이다.
강남역을 중심으로 서울시내, 수도권 전지역으로 광역적 대중교통망을 갖췄고 강남대로, 테헤란로, 한남대교, 올림픽대로 이용이 편리하다. 이 오피스텔은 현재 계약금 정액제(500만원)와 중도금 50% 무이자 융자 혜택으로 초기 부담을 줄였으며, 준공은 2016년 3월 예정이다.
서울 2호선, 7호선 환승역인 대림역 역세권에 ‘대림역 포스큐(POS-Q)’ 오피스텔과 도시형 생활주택이 분양중이다. 이 오피스텔은 대림역 일대에서는 2년여 만에 신규 공급되는 상품으로 2년 전보다 가격은 낮췄으면서도 상품 경쟁력은 업그레이드 됐다는 평가를 받고 있다.
‘포스큐’는 지하 4층, 지상 20층, 1개 동, 전체 464실 규모다. 오피스텔 289실과 도시형생활주택 175가구, 전용면적 19.01~21.25㎡ 4개 타입으로 구성되며, 이 중 A타입이 354가구로 가장 많다. 포스큐가 들어설 구로구 일대는 서울디지털산업단지 G밸리가 조성, 정보기술(IT) 산업의 중심으로 거듭나는 중이다.
향후 ‘G밸리 2020프로젝트 비전’에 따라 첨단기업비율은 93%까지 높아지고, 25만 명의 고용인구가 발생할 전망이다.
KB부동산신탁은 제주시 건입동(탑동지역)에 ‘호텔 리젠트마린 제주’를 분양 중이다. 호텔은 지하 2층~지상 11층의 전용면적 25~57㎡로 327실 규모다. (주)미래자산개발이 상반기에 단지 바로 옆에 공급하는 2차 물량까지 합치면 제주도 내 최대규모인 약 700실로 조성된다.
호텔이 들어설 건입동과 탑동지역은 제주도 내에서도 호텔 1번지로 불릴 만큼 특급호텔 밀집지역이다. 차량 이용 시 크루즈선이 들어오는 제주국제여객선터미널이 5분대, 제주국제공항이 10분대 거리다. 용두암, 제주민속박물관 등 제주도의 여러 관광지도 인접해 있다. 탑동지역에서는 탐라문화광장이 2015년까지 조성될 예정이다.
제주시 건입동 산지천 일대 4만5845㎡ 부지에 총 사업비 842억원(공공 490억원, 민자 352억원)이 투자된다. 호텔은 바다가 70M앞에 있고, 남쪽으로는 탑동시내와 한라산이 자리하고 있다. 전체 객실의 72%가 바다를 바라볼 수 있도록 배치했다.
부대시설로는 1~2층에는 레스토랑, 커피숍, 리테일점, 피트니스센터, 세미나실이 들어선다. 3층에서는 바다를 바라보며 수영할 수 있는 야외수영장도 조성된다. 호텔의 분양가는 1억5000만원대부터 시작한다.
1년간 실투자금 대비 연 11%(담보대출 이자 연 5% 적용 시) 또는 분양가의 연 8%의 수익률을 위탁운영사인 (주)미래자산개발에서 보장한다. 평균 실투자금 7천만원이면 월수익 110만원을 매월 지급받을 수 있는 수익형 분양호텔이다.
분양계약자에게는 7일간 호텔 무료숙박권을 제공한다. 성읍랜드 승마체험·세인트포 골프&리조트·렌터카·김녕요트투어·그랑블루요트·그린크루즈·마라도 잠수함 등의 이용시 할인혜택을 제공한다.
호텔 PM 및 운영자문사로는 스텐포드, 이비스, 엠베서드, 노보텔 등 유명 호텔 PM인 (주)의종이 맡았다. 호텔은 2015년 12월 완공될 예정이다. 모델하우스는 지하철 2호선 강남역 앞에 있다.
