MB "현재보다 오르는 것 바람직하지 않다"
거래활성화·시장안정 ‘두 토끼 잡기’ 주력
재개발·재건축 규제완화는 중장기로 넘겨
양도세·보유세 완화 통한 활성화 주력할듯
일각에선 “세율 내려도 거래량 줄 수도” 지적
민노당 “친투기 부동산 정책으론 해결안돼”
거래 활성화를 통한 시장 안정을 이룰 수 있을까.
이명박 정부가 추진할 부동산 정책의 가닥이 잡혀가고 있다. 새 정부는 ‘가격안정’과 ‘거래활성화’의 틀을 유지하면서 부동산 정책을 펼칠 것으로 보인다.
공급확대는 재개발·재건축 규제완화와 맞물려 중장기 과제로 넘어갔고 우선적으로 거래활성화에 초점이 맞춰질 전망이다.
이명박 당선자는 특히 지난 14일 가진 신년 기자회견에서 부동산 정책의 핵심으로 ‘가격안정’을 꼽았다.
이 당선자는 “주택 가격은 대도시를 중심으로 너무 높다”며 “현재 가격 이상으로 오르는 것은 바람직하지 않다는 원칙적인 생각을 갖고 있다”고 말했다.
이와 함께 거래 활성화의 필요성에 대해 역설했는데, 주택거래 침체는 부동산시장에 영향을 미치는 데서 벗어나 경제 전체에 악영향을 미치고 있어 활성화시켜야 한다는 주장이다. 이를 위해 양도소득세 인하를 빠르게 추진해 거래를 활성화시키는 쪽으로 방향이 잡힐 전망이다.
당초 대통령직 인수위원회는 양도세 감면도 시간을 두고 검토한다는 입장이었다. 그러나 한나라당 이한구 정책위 의장이 조기 감면을 주장하고, 통합신당 손학규 대표도 대폭 감면이 필요하다고 밝히면서 속도가 붙게 됐다.
부동산 전문가들은 양도세를 완화해주기로 한 새 정부의 방향은 바람직하지만 현재 거론되고 있는 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제율 확대만으로는 효과가 제한적일 것이라고 지적한다.
1가구 1주택자의 경우 3년 이상 보유(수도권은 2년 거주)하면 양도세가 비과세되기 때문에 직접적인 수혜대상은 공시가격 6억원 초과 주택을 3년 이상 보유한 사람으로 제한된다.
인수위의 방안대로 장기보유 공제율을 최대 60-80%까지 받기 위해서는 15~20년 이상 보유해야 한다.
이에 따라 장기보유특별공제율 확대 만으로는 ‘버블세븐’ 지역에 오래 산 사람에게로 혜택이 제한되고 집값이 싼 지방은 종전과 달라질 게 별로 없다는 지적이 나오고 있다.
한국 풍토로는 집을 15~20년 이상 장기 보유하는 사람이 많지 않을 것으로 예상되는 만큼 거래를 활성화하기에도 역부족일 것이라는 분석이다.
전문가들은 그래서 “시장에서는 장기보유특별공제율 확대와 함께 고가주택의 기준을 6억원에서 9억원으로 상향 조정해야 한다”는 의견을 내놓는다.
2주택 보유자의 양도세 중과 대상을 광역시도 여타 지방처럼 1억원에서 3억원으로 올려주는 방안을 검토해야 한다는 견해도 있다.
인수위와 이 당선인은 2월 국회에서 법률 개정안을 상정해 통과시킬 방침인데, 장기보유 1가구 1주택자에 대해 감면 폭이 확대될 전망이다.
현재 3년 이상 보유시 매년 3% 포인트씩 늘려 최장 45%(15년 이상 보유시)까지 양도소득을 공제해주는 장기보유특별공제율을 20년 이상 보유했을 경우 최대 80%까지 확대해 주는 방안이 추진될 수도 있다.
전문가들은 이럴 경우 양도세 부담 때문에 주택을 팔 수 없었던 장기보유자들의 매물이 많이 나와 매도 가격이 떨어질 수 있다는 분석을 하고 있다. 이 당선인은 조만간 16개 시·도지사와의 면담을 통해 취득세·등록세 완화도 추진하겠다고 밝혔다.
종부세의 경우는 부동산경기를 파악해 가면서 올 하반기에 다시 검토할 것이라고 강조했다.
인수위는 현재 취득가액의 2%인 거래세(취득·등록세)를 1%로 낮출 계획인데, 이는 거래를 활성화시켜 가격 안정을 유도하겠다는 전략에 따른 것이다.
그러나 일각에서는 거래세와 1주택자 양도세 인하를 통한 거래 증가가 시장의 안정으로 이어질 것이라는 전망에 회의적이다.
건설산업전략연구소는 “강남의 경우 가격이 하락하면서 거래는 줄고 있는 상황으로, 가격하락 초기라고 볼 수 있지만 거래가 늘면 반드시 가격도 내린다는 것을 설명하지는 않는다”고 밝혔다.
실제로 거래량과 가격변동률은 시기에 따라 다르게 나타나고 있다. 부동산뱅크가 분석한 지난 2004년 10월부터 2005년 3월까지 6개월간 집값 동향 자료에 따르면 2004년 10월부터 3개월간 거래건수는 9859건이 증가했고 집값은 -0.86% 하락했다. 반면 2005년 1월부터 3월까 거래량은 2만6264건 폭증했지만 가격변동율도 2.91%로 높았다.
거래세 인하가 거래량 증가를 촉발시킬 지도 미지수다. 건설교통부 자료에 따르면 지난 2005년 1월, 2006년 1월과 9월 등 3차례에 걸쳐 거래세를 내렸지만 거래량이 오히려 감소하는 경우가 나타났기 때문이다.
지난 2006년 1월 거래세를 인하(3.5%→2.5%)했지만 거래량은 전달(10만4907건)보다 오히려 크게 줄어 6만6335건에 그친 반면, 2006년 9월에 2%로 내렸을 때는 9월 10만550건, 10월 110209건으로 증가세를 보이기도 했다.
도심 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대 대책은 ‘선 개발이익 환수, 후 재건축을 통한 주택공급’이라는 원론만 세워져 있는 상태여서 언제 바뀔지 모른다.
인수위가 17일 발표한 ‘지분형 분양주택’ 제도와 공공택지 개발에 민간 참여를 유도하겠다는 정책은 민주노동당으로부터 강한 비판을 받았다.
민노당 심상정 대표는 18일 “지분형 분양주택 제도는 겉으로는 내집마련 정책이지만 실제로는 주택투기와 집값 상승을 부채질 할 가능성이 크다”고 비판했다.
그는 “이 제도는 집값이 계속 올라야만 성공할 수 있기 때문에 투자를 유도하기 위해 투기제동장치를 다 풀어줄 수밖에 없고, 집값 폭등 가능성이 큰 곳이 아니면 투자를 끌어들일 수 없어 무주택자의 내집마련 효과도 극히 제한적이다”고 목소리를 높였다.
공공택지 개발에 민간 참여를 허용키로 한 정책에 대해서도 “국민의 땅을 건설 재벌에 맡겨 아파트 분양가를 치솟게 할 것”이라고 강하게 비판했다.
심 대표는 “친투기 부동산 정책으로는 주택문제를 해결할 수 없다”며 “먼저 투기를 잡고, 건설재벌의 아파트 분양원가를 공개해야 한다”고 촉구했다.
