[10·15 부동산 대책] 돈 빌려 집 사기 어려워졌다

(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

정부가 집값 상승을 막기 위해 '초강수' 대책을 내놨다. 이번 대책의 핵심은 수요억제와 대출 규제다. '현금부자' 외에는 집을 살 수 없는 구조다.

정부는 서울 전역을 비롯해 과천과 분당, 광명 등 경기도 12개 지역이 투기과열지구와 토지허가거래구역으로 전면 지정했다. 지정에 따른 효력은 16일부터 발생했다. 대출 규제도 강화해 25억원 이상 고가주택은 주택담보대출 한도를 2억원으로 제한했다. 이와 함께 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영키로 했다. 

정부는 대출을 조이고, 수요를 억제하는 '주택시장 안정화 대책'을 지난 15일 발표했다.

김윤덕 국토부 장관은 "현재 한강 인접지역의 시장 불안이 주변으로 확산 중이며, 글로벌 금리 인하와 수급 불균형으로 주택 시장으로의 자금 유입 우려가 증가하고 있다"며 "정부는 주택시장 불안을 조기 차단하고, 생산적 부문에 자본이 투자될 수 있도록 선제 대응하고자 한다"고 밝혔다.

서울을 비롯한 수도권 수요를 누르기 위해 규제 지역을 대폭 확대했다. 집을 사기 위해선 해당 기관에 신고해야 하는 지역을 서울 전역과 경기 남부지역으로 늘렸다.

김 장관은 "과열 우려가 있는 지역을 대상으로 조정 대상지역과 투기과열지구를 추가 지정하겠다"며 "기존에 강남3구와 용산구를 포함해 서울시 25개 자치구 전체를 대상 지역으로 지정하며, 경기도는 광명, 과천, 분당 등 12개 지역을 추가 지정하겠다"고 설명했다.

이렇게되면 주담대 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 각각 40% 적용과 다주택자 주담대 금지 등 대출은 물론 세금 중과, 분양권 전매 제한 등 규제가 대폭 강화된다.   

토지거래 허가구역도 추가 지정해 소위 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자'도 전면 차단한다. 투기과열지구 등과 동일하게 서울 전 자치구와 경기도 12개 지역이다. 기간은 오는 20일부터 내년 말까지다. 토허제로 지정되면 집을 살 경우 2년 거주의무가 생긴다. 갭투자를 차단하기 위한 조치다.

대출 규제도 강화했다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주담대의 대출한도는 현재 일괄 6억원에서 집값에 따라 차등 적용한다. 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한한다. 또 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우에는 이자상환분을 차주의 DSR에 반영키로 했다.

부동산 거래와 관련한 불법 행위도 단속한다. 

국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입할 예정이며, 국세청은 초고가주택 취득거래 및 고가 아파트 증여거래에 대해 전수 조사할 계획이다. 장기적으로는 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치해 대응할 방침이다. 

다음은 금융위원회가 내놓은 10·15 부동산 대책과 관련한 일문일답이다.

Q: 추가 규제를 추진하는 이유는.

A: 지난 6·27 대책에 따라 부동산 가격 상승세가 한 번 꺾였지만, 부동산 가격 상승은 수도권 고가 주택을 중심으로 다시 재개되고 있다. 공급 대책에 대한 시장의 신뢰와 금리 인하에 대한 기대감이 지속됐고, 고가 주택의 가격 상승이 전체 부동산 시장의 가격을 견인하는 상황으로 전개되고 있다.

부동산 규제에 대한 정부의 기본적인 방침은 시장상황을 제때 반영해 시장 상황에 적합한, 부동산 시장 안정에 기여할 수 있는 적절한 방안을 마련하자는 것이다. 지난 6·27 대책 당시에는 부동산 시장에서 급격한 가격 상승 조짐이 있었고, 이러한 내용이 상반기 은행의 주담대 취급 실적에서 드러나고 있었다.

당시에는 시장의 불안 심리를 확실하게 차단하고, 대출 규모도 확실히 억제해야 한다는 판단이 작용했다. 또한 공급 대책을 마련하는데에도 시간이 소요되는 관점에 따라 보다 강한 접근법이 필요하다는 판단을 했다. 앞서 시행된 6·27 대책의 효과는 충분히 드러났고, 이번 대책도 효용이 있을 것으로 본다.

Q: 이번 부동산 대책의 대출 규제는 각각 15억원과 25억원으로 설정됐다. 굳이 해당 금액을 설정한 이유는. 

A: 지난 6·27 대책에 따라 6억원의 주택담보대출 한도가 마련됐다. 6억원에 새롭게 도입되는 주택담보인정비율(LTV) 한도인 40%를 적용하면 15억원의 주택 가격이 산출된다. 새로운 규제 장치를 마련하는 데는 현행 규정을 고려할 수밖에 없다. 이에 따라 15억원의 기준이 설정됐다.

또한 최근의 주택 가격의 분포, 지역별 부동산 가격 변동 속도, 주택 가격과 연계된 대출의 활용 정도도 감안했다. 이런 것들을 감안해 15억 초과 주택에 대해서는 규제한도 6억원을 좀 4억원으로 낮춰야 한다는 판단이 나왔고, 그리고 일부 지역에서는 25억원 초과 아파트에 대해 대출이 적극 이용되는 상황들이 파악됐다.

해당 지역부터 시작한 주택가격 상승이 그보다 주택 가격이 낮은 지역의 부동산 가격 상승을 부추기고, 15억원 이하 주택까지 그 흐름이 번질 수 있다는 판단도 나왔다. 이에 25억원을 초과하는 주택에 대해 촘촘한 대출 한도를 마련하자는 결론이 나왔다.

Q: 이번에 신규 도입되는 LTV 40%는 생애 최초 주택 구입자를 비롯해 정책금융 대상에도 적용되나.

A: 아니다. 이번 대책은 고가주택을 겨냥한 방안이며, 규제지역에 대한 내용도 LTV 40%가 핵심이긴 하나 여타 정책대출의 배려 대상에 대한 내용에는 변함이 전혀 없다. 생애 최초 주택, 신혼부부 등에 제공되는 LTV 70% 혜택은 계속 지속된다.

Q: 지방에 주택을 보유한 1주택자도 수도권 규제지역에서 전세를 얻을 때 DSR을 받게 된다. 지방에 있는 주택 팔란 소린가.

A: 지방에 주택이 있더라도 서울에서 전세를 얻는 경우, 결국에는 서울에서 살겠다는 점은 명확하다. 이 경우 서울에 주택을 보유한 사람이 대출을 받는것과 같은 규제가 필요하다는 방침이고. 이는 궁극적으로 갭투자나 전세대출을 활용한 주택가격 상승을 막아보자는 목적이다. 지방 거주자가 서울에 전세대출을 받는데 있어서의 규제는 종전에도 이러한 정책 목표 하에 이뤄졌고, 이번 전세대출 DSR에서도 같은 방침을 유지한다.

Q: 단기적으로 이렇게 수요를 억제하는 정책이 반복되면 시장의 수요를 부추기거나 불안감을 자극할 수 있다고도 보는데.

A: 6·27 대책 이후 대출은 분명하게 감소했다. 그런데도 여전히 대출 활용이 있고, 특히 고가주택 위주로 대출 수요가 여전하다. (이번 대책이 고강도로 마련된 만큼) 이번 대책으로 시장 안정이 된다면, 추가 규제도 필요 없을 껏이라 판단하고 있다.

정부는 현재로는 대출규제 강화를 포함한 정부 전체의 안정화 대책에 낙관하고 있으며, 추가적인 대출 규제가 필요하다고 판단하진 않고 있다. [시사캐스트]