[부동산 트렌드] 대출규제로 15억 이하 아파트 거래 증가...지역 양극화 뚜렷

(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

아파트 가격대별로 주택담보대출 한도를 줄인 지난해 10·15 부동산 대책 이후 15억원 이하 거래가 활발했던 것으로 나타났다. 10·15대책은 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억 초과~25억원 이하는 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 대출 한도가 제한됐다.

신한 프리미어 패스파인더(신한 자산관리 전문가 솔루션 팀)가 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난해 12월 기준 15억원 이하 아파트의 거래 비중이 82.3%를 기록했다. 연중 최고 수준으로 대책 시행 직전인 작년 10월(73.4%) 대비 8.9%포인트(p) 상승한 수치다.

대출 한도가 4억원으로 제한된 15억 초과~25억원 구간은 작년 10월 19.5%에서 12월 13.2%로 6.3%p 감소했다. 대출 한도가 2억원에 불과한 25억원 초과 초고가 아파트는 지난해 10월 7.0%에서 12월 4.5%로 급락하며 거래가 크게 위축됐다. 대출 한도에 따른 가격대별 풍선효과가 명확하게 나타난 것으로 풀이된다. 

작년 11월의 경우 25억원 초과 비중이 10.5%로 일시적으로 상승했다. 이는 대책 시행 직후 기존 계약 잔금 처리 등 밀린 거래가 반영된 것으로 해석된다. 12월에는 이러한 일시적 효과가 소멸되며 대출 규제의 영향이 본격화됐다.

전년 동월(2024년 12월)과 비교하면 이러한 변화가 더 뚜렷하다. 15억원 이하 비중은 77.2%에서 82.3%로 5.1%p 상승한 반면, 25억원 초과는 8.6%에서 4.5%로 4.1%p 급락했다.

자치구별로는 노원구(500건·평균매매가 6.2억원), 성북구(297건·8.8억원), 강서구(285건·8.5억원), 구로구(268건·7.5억원) 등 평균 매매가 10억원 이하인 외곽 지역에서 15억원 이하 거래가 활발하게 이뤄졌다.

노원구(500건), 은평구(204건) 등은 15억원 이하 비중이 100%에 달한다. 이들 지역은 평균 매매가가 6억~9억원대로, 대출 한도 6억원의 혜택을 충분히 활용할 수 있어 실수요자 중심의 거래가 활발했다. 반면, 송파구(48.1%), 양천구(54.9%) 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 15억원 이하 비중이 상대적으로 낮았다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "10·15 대책의 가격대별 대출 한도 차등화는 예상대로 풍선효과를 유발했다"면서 "대출 한도가 가장 높은(6억원) 15억원 이하 구간으로 수요가 이동하고, 한도가 낮을수록(4억원→2억원) 거래가 위축되는 패턴이 뚜렷하게 나타났다"고 설명했다.

그는 "특히 대출 한도가 2억원에 불과한 25억원 초과 초고가 아파트의 거래 비중은 전년 동월 대비 절반 수준으로 급감했다"고 덧붙였다.

아파트 거래시장은 지역별 양극화가 뚜렷해지고 있다.

대출 접근성이 높은 15억원 이하 시장으로 실수요가 집중되면서 노원구·성북구·강서구 등 외곽 지역의 거래가 활성화되고 있다. 반면, 초고가 시장은 거래가 얼어 붙었다. 25억원 초과 아파트는 대출 한도 2억원 제한으로 거래량이 줄고 있다.

현행 대출 규제가 유지될 경우 서울 아파트 시장은 '거래량'과 '가격'이 분리되는 이중 구조가 고착화될 전망이다.

올해도 거래량 측면에서는 대출 한도 6억원의 혜택을 누릴 수 있는 15억원 이하 중저가 시장으로 수요가 지속 유입될 것으로 보인다.

대출 규제로 현금 자산가 중심으로 재편된 고가 주택 시장에선 다른 양상이 전개될 전망이다. 강남3구(강남·서초·송파), 용산, 성동(성수) 등 서울 핵심 입지의 경우 거래량 감소에도 불구하고 신고가 경신이 이어질 수 있다는 분석이다. [시사캐스트]