(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

오피스텔·상가·오피스 등 상업용 부동산 시장도 우량 자산 중심의 시장 차별화가 뚜렷해지고 있다. 금리인하, 공급 감소 등 시장 여건 개선이 기대되지만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 불안 요인이 여전하기 때문이다.

상업용 부동산 거래 건수도 감소한 것으로 나타났다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 2024년 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 1만1000건으로 전년 동기 대비 10.6%, 2021년 고점(2만4000건) 대비 54.2%나 급감했다.

오피스의 경우 신규 공급 증가와 경기 침체 우려에도 임대가격, 공실률 등 임대시장 관련 지표는 양호한 흐름을 나타냈다. 당분간 우량 자산에 대한 투자 선호 현상이 지속될 전망이다. 최근 1년 동안 서울의 오피스 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균(4.81%)를 크게 밑돌았다.

상가는 임대가격 하락, 고금리 장기화 등으로 투자수익률이 떨어지면서 전반적으로 위축된 상황이다. 소규모 상가 공실률도 증가세다. 1분기 기준 소규모 상가 공실률은 2018년 4.7%, 2020년 5.6%, 2022년 6.4%, 2024년 7.3%를 기록했다. 

오피스텔도 거래 감소와 매매가 하락 등 침체 흐름이 이어지고 있다. 오피스텔의 경우 아파트 대체재 성격이 강한 편이다. 주택시장 불확실성 때문에 당분간 조정 국면이 이어질 것이란 분석이다.

■ 오피스, 매매시장 회복 기대

오피스는 신규 공급 증가에도 임대가격, 공실률 등 임대시장 관련 지표는 양호한 편이다.

상대적으로 재택근무 비율이 낮고, 1인당 사무실 면적 증가 등으로 임대 수요가 유지되면서 임대가격도 오름세다. 실제로 2023년 기준 평균 재택근무 일수는 0.4일로 글로벌 평균(0.9일)에 비해 낮다. 1인당 사무실 점유 면적은 2010년 4평에서 2020년 4.4평으로 증가했다. 최근 1년 서울의 오피스 평균 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균(4.81%)을 크게 밑돌고 있다. 

KB금융지주 경영연구소는 "경기 침체 우려에도 오피스 투자 선호 현상이 지속되면서 투자시장도 회복될 것으로 기대된다"고 밝혔다.

■ 상가, 약세 지속 전망

코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 소매판매액지수가 백화점과 무점포소매업 중심으로 회복세를 보이고 있지만 대형마트, 슈퍼마켓, 편의점, 전문소매업은 올 들어 하락세를 나타내면서 업종 간 차별화 현상이 나타나고 있다.

올 1분기 소규모 상가 공실률은 7.3%로 팬데믹 이전(약 5.0%) 뿐만 아니라 팬데믹 기간(약 6.0%)에 비해서도 상승했다.

공실률 상승과 임대가격이 하락세를 보이고 있다. 지난 2022년 이후 기준금리 인상으로 하락했던 투자수익률은 최근 소폭 상승했지만 여전히 과거 대비 낮은 상황이다. 투자수익률은 2022년 1분기 1.47%에서 2023년 1분기 0.58%, 2024년 1분기 0.96%를 나타냈다.

온라인 중심의 소비 트렌드와 기준금리 인하 시기가 늦춰지면서 상가 수요 위축이 이어질 전망이다.

■오피스텔, 침체 전망

오피스텔 시장은 거래 감소와 매매가 하락으로 침체 흐름이 나타나고 있다.

올 1분기 매매 거래량은 7000호로 지난 2021년 1분기(1만6000호) 대비 54.8%나 급감한 상황이다. 올 3월 매매가격지수도 전년 동월 대비 2.4% 하락하며 2022년 9월 이후 14개월 연속 하락했다.

전문가들은 하반기에도 수요 회복이 쉽지 않아 거래 침체와 가격 하락세를 예상하고 있다. 그렇지만 임대수익 목적의 투자 수요가 많은 소형 오피스텔의 경우 임대 수요 기반이 양호한 우량자산 중심으로 회복세가 예상된다.

■ 중소형빌딩, 관망세 이어질 듯

서울의 중소형빌딩(꼬마빌딩) 거래는 일부 회복됐지만 가격 상승폭은 줄었다.

KB경영연구소에 따르면 올 1분기 꼬마빌딩 거래총액은 1조6000억원으로 전년 동기 대비 39.8% 증가했다. 저가 매물 중심으로 거래가 늘었다는 분석이다. 서울 도심권과 동남권은 가격이 상승세를 보였지만 다른 권역은 하락세를 나타났다. 권역별 시장 양극화가 심화됐다.

부동산 시장이 호황일때 상승한 가격에 대한 부담과 공실률 증가, 자산가치 하락에 대한 우려 때문에 투자 수요 회복 가능성은 제한적이란 분석이 나온다. [시사캐스트]

이산하 기자 lsh0916@naver.com 다른기사 보기