(시사캐스트, SISACAST= 서정민 기자)
지구 방방곳곳 분위기가 심상치 않다. 두 달째 계속되고 있는 코로나의 기승으로 전 세계 경제는 얼어붙은 강물 마냥 멈춰있다. 최근 미국은 글로벌 경기침체를 완화시키고자 기준금리를 전격 인하했으며 한국은행의 기준금리도 강한 인하 압박을 받게 됐다. 미국의 금리인하는 세계 경제가 그만큼 좋지 못함을 의미한다. 그 영향으로 자산은 금융시장에서 안정자산과 실물시장으로 이동 할 것으로 보인다. 부동산의 가격상승이 기대되는 가운데 2030세대가 가성비 갑으로 내 집을 마련하기 제일 좋은 방법은 주택청약을 활용하는 것이다. 일반 공급 주택청약은 가점에 의해 추첨되는 만큼 당첨되기 어렵다.
이에 <시사캐스트> 에서는 2030세대가 똑똑하게 내 집 마련하는 빈틈 전략 <주택청약 특별공급> △신혼부부 특별공급 △다자녀가구 특별공급 △노부모부양 특별공급 △생애최초주택구입 특별공급에 대해 살펴보고자 한다.
◎특별공급
특별공급이란 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자, 노부모 부양 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 분양(임대)받을 수 있도록 주택마련을 지원해 주는 제도이다.
◆일명 ‘신혼 특·공·법’ 신혼부부특별공급이란?
신혼부부 특별공급 청약은 전용면적 85㎡ 이하 분양주택에 한하며 민영주택은 건설량의 20%, 국민주택은 30% 내에서 공급한다. 단, 투기과열지구 내 분양가 9 억 초과 주택은 제외된다. 대상자 조건으로는 입주자모집공고일 기준 혼인기간이 7년 이내 여야 한다. 단, 국민주택은 한 부모 가족만 청약할 수 있고 입주자모집공고일 현재 만 6세 이하의 자녀(태아포함)를 둔 경우만 해당된다. 또 혼인을 계획 중이거나 해당 주택의 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있다면 청약이 가능하다.
청약 자격은 무주택세대구성원이어야 하고 소득기준과 자산기준이 충족 돼야 한다. 무주택세대구성원은 주민등록등본에 함께 등재된 세대 및 직계비속 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있지 않음을 의미 한다. 다만, 신혼부부는 혼인신고 일부터 입주자모집공고일 현재까지 계속무주택자여야 하며 청약 신청자의 배우자가 별도의 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에는 그 배우자와 배우자의 주민등록표등본에 등재된 직계비속을 포함한다.
또 소득기준이 충족되어야 하는데 국민주택의 경우 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%이하, 부부모두 소득이 있는 경우는 120%에 포함돼야 하며 민영주택 및 공공주택특별법 미적용 국민주택은 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하, 부부 모두 소득이 있는 경우는 130%에 해당돼야 한다. 자산 기준 충족은 공공주택 특별법이 적용되는 국민주택에 한해 해당된다.
당첨자 발표일이 동일한 주택 전체에 대해 1인 1건만 신청가능하고 1인 2건 이상 청약할 경우 모두 무효 처리된다. 다만 동일 주택에 대하여 1인이 특별공급과 일반공급 중복신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급 당첨자 선정에서 제외된다.
◆신혼부부 특별공급 당첨확률 높이려면 어떻게 해야 하나요?
국민주택
신혼부부 특별공급 선정방법은 주택종류별로 다르다. 공공주택특별법이 적용된 국민주택의 경우, 1순위 자격조건은 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 임신 중인 태아나 출산한 미성년인 자녀가 있어야하며 미성년인 입양자녀도 대상에 포함한다. 단, 재혼한 경우, 전 배우자와의 사이에서 출산, 입양한 자녀는 제외된다. 2순위 자격조건으로는 1순위에 해당하지 않는 모든 신혼부부가 포함되며 공공주택특별법 부칙 제4조에 해당하는 신혼부부, 예비신혼부부가 해당된다. 다만 같은 순위일 시, 배점표를 적용해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정한다. 당첨을 높일 수 있는 팁을 주자면 가구소득은 월평균소득 80%이하(맞벌이부부 100%)이하, 미성년 자녀수는 3명이상, 해당지역 거주기간은 3년 이상, 혼인기간은 3년 이하, 저축납입횟수 24회 이상에 해당한다면 최고점을 받을 수 있다.
민영주택
민영주택은 우선배정과 1순위, 2순위 순으로 공급한다. 기준 소득에 해당하는 신청자에게 신혼부부 특별공급 배정물량의 75%를 우선공급하며 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하, 부부 모두 소득이 있는 경우는 130%이하의 소득기준을 충족해야 한다. 경쟁자가 있는 경우, 미성년자녀 유무에 따라 입주가 결정된다. 1순위 자격조건은 국민주택과 동일하며 2순위는 1순위에 해당하지 않는 자, 주택공급에 관한 규칙 부칙 제 5조에 해당하는 경우이다. 동일점수의 경쟁자가 있는 경우, 해당 주택건설지역 거주자가 우선순위가 되며 같은 거주지 내에서도 미성년 자녀수가 많은 사람이 우선 선정된다. 또한 미성년자녀수가 같은 경쟁자가 있을 시, 추첨을 통해 선정된다. 즉 해당지역 거주자면서 자녀가 많을수록 유리하다.
◆다자녀가구 특별공급
다자녀가구 특별공급은 국민주택과 민영주택 건설량의 20%내에서 특별 공급한다. 청약 대상자는 입주자모집공고일 현재 미성년인 자녀 3명 이상을 둔 세대이며 태아와 입양자도 자녀로 포함한다. 또한 청약통장에 가입기간을 유지해야하고 무주택세대 구성원이어야 한다. 청약 자격조건으로는 공공주택 특별법이 적용되는 국민주택의 경우 소득기준과 자산기준이 충족돼야 하는데 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120%이하여야 하는 반면 민영주택은 소득기준과 자산기준이 적용되지 않는다. 따라서 자녀가 3명인데 소득기준과 자산기준이 높은 경우 민영주택 다자녀 특별공급을 활용하는 것도 방법이다.
다자녀가구 특별공급에서 높은 점수 받는 방법
다자녀가구 특별공급 선정방법은 배점기준표에 따라 고점 순으로 선정한다. 즉 미성년과 영유아 자녀수, 세대구성원이 많을수록 높은 점수를 받을 수 있으며 무주택기간과 해당시도 거주기간이 길수록 유리하다. 또 청약통장가입기간이 길수록 높은 점수를 획득할 수 있다.
◆노부모부양 특별공급
노부모 부양 특별공급은 65세의 직계존속 및 배우자의 직계존속을 3년 이상 부양하고 있는 무주택세대주가 대상이다. 청약자격조건으로는 국민주택의 경우 소득기준과 자산기준 모두 충족해야 한다. 소득기준은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120%이하가 돼야 한다. 자산기준은 공공주택특별법이 적용되는 국민주택에만 적용되는데 건물과 토지 등 보유한 부동산이 2억 1천 5백 5십 만원 이하여야한다.
반면 민영주택은 소득과 자산이 적용되지 않는다. 공급물량은 국민주택 5%, 민영주택 3%로 적지만 부모님을 3년 이상 모시면 특별공급 대상이 되기 때문에 부모님과 함께 거주하는 무주택자들이 적극적으로 활용해보면 좋겠다. 노부모부양 특별공급의 선정방법은 국민주택과 민영주택 각각 다르다. 국민주택의 경우 순차제를 적용하는데 주택면적 별로 순차제 조건이 다르다. 40㎡ 이하의 주택인 경우, 1순차는 무주택기간이 3년 이상이며 납입횟수가 많은 자이고 2순차는 납입횟수가 많은 사람이다. 40㎡를 초과하는 경우, 1순차는 무주택기간이 3년 이상이며 저축총액이 많은 자가 해당된다. 2순차는 저축총액이 많은 자로 선정한다.
즉 국민주택은 1차에 포함될수록 당첨확률이 높아지는 반면 민영주택은 가점제로서 무주택기간과 청약통장가입기간 길고 부양가족수가 많을수록 높은 점수를 얻을 수 있다. 따라서 주택청약 전, 본인이 어떤 주택으로 선택해 청약하는 것이 유리한지 비교해 볼 필요가 있다.
◆생애최초주택구입 특별공급
생애최초주택구입 특별공급은 세대 구성원 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야만 청약이 가능하다. 공급주택은 국민주택 건설량의 20%내에서 공급되고 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택은 제외된다. 자격조건은 일반 공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원으로서 저축액이 선납을 포함하여 600만원 이상 되어야 한다.
또한 주택 청약통장 가입 기간과 월 납입금 횟수가 충족돼야 한다. 일반적으로 청약통장에 가입한지 24개월 이상, 월 납입금을 6~24회 이상 납부해야 하지만 주택 종류과 지역에 따라 가입유지기간과 최소 납입금 횟수의 기준이 상이하니 청약 전 확인이 필요하다. 더불어 입주자 모집 공고일 현재, 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 하고 혼인 중이거나 자녀가 있어야 한다. 소득기준과 자산기준도 충족돼야 하는데 소득기준은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.
자산기준은 공공주택 특별법이 적용되는 국민주택의 경우에만 해당하며 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택에는 적용되지 않는다. 자산기준은 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준을 충족해야 한다. 단, 생애최초주택구입 선정과정에서 동점자가 발생할 경우 추첨을 통해 선정한다. 청약 시 유의할 점은 생애최초 특별공급과 일반공급 모두 중복 신청이 가능하지만 특별공급 주택에 당첨되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외된다.
본인 외에 다른 세대구성원이 일반공급에 중복 청약하여 그 중 한곳이라도 당첨될 경우 모두 부적격 처리가 되니 유의해야한다. 또 깨알 팁을 주자면 생애 최초 특별공급 당첨자 선정방식은 예치금 순이 아니라 추첨방식이기 때문에 신혼부부 중 가점이 낮은 이들이나 청약 저축액이 상대적으로 낮은 사람들은 생애 최초 특별공급에 도전하는 것이 유리하다.[사진출처=픽사베이]
