(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)

 

서울 및 수도권에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 서울 아파트 매매가격은 상승세를 이어가고, 청약으로 눈을 돌리면 당첨가점은 고공행진 중이다.

올 가을 들어서는 민간택지 분양가 상한제로 주택분양까지 급감하는 추세다. 이에 따라 서울 및 수도권의 1순위 당첨 경쟁이 더 치열해질 것으로 예상된다.

서울의 지난해 평균 청약가점은 52점을 기록했지만 최근에는 60점대 이하로는 당첨이 불가능해지고 있다. 실제 지난 7월~8월 서울에서 청약이 이뤄진 12개 단지 평균 커트라인은 62.7점을 기록해, 상반기 평균 당첨 커트라인 55.9점보다 6.8점이나 올랐다.

경쟁률도 치열해지고 있다. 8월 서울에서 분양한 11개 단지 평균 청약경쟁률은 82.7대 1을 기록했다. 청약점수가 충분하다면 서울의 ‘로또 단지’를 노려볼만 하지만, 상대적으로 점수가 낮은 3040세대라면 우선은 ‘청약통장 증여’에 대해 알아볼 수 있다.

서울 청약이 불가능하다면 신도시 무주택 공급 물량이나 최근 소득기준을 완화한 신혼부부·생애최초 특별공급도 좋은 대안이다. 이도저도 불가능하다면 최근 뜨는 틈새상품인 주거형 오피스텔로 눈을 돌려 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

■청약통장 2500만명 시대

하반기 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되고 내년부터 시작되는 공공분양 사전청약 등의 영향으로 청약통장 가입자는 계속 늘어나고 있다.

일부 수요자들은 ‘시간이 지나면 점수가 높아지겠지’라는 기대를 하지만 이 또한 녹록하지 않다. 현재도 주택청약종합저축 전체 가입자는 2500만명에 육박했다. 이는 국민 2명 중 1명이 청약통장을 가지고 있다는 말이다.

한국감정원의 청약홈에 따르면 8월 말 기준 주택청약종합저축 가입자 수는 2498만4666명으로 7월 말과 비교해 14만345명이 증가했다. 청약 당첨을 위해서는 먼저 본인의 청약 가점을 확인하고 당첨 가능성이 높은 지역을 선택하는 안목이 중요하다. 특히 주택면적별 선호도에 따라 당첨가점이 달라질 수 있기 때문에 세분화한 전략을 세우는 것이 도움이 된다.

참고로 리얼투데이가 집계한 지난해 자치구별 1순위 평균 당첨가점은 △송파구 69점 △동작구와 성북구 65점 △강남구 63점 △서초구 63점 △종로구 58점 △노원구 57점 △은평구 56점 △서대문구 56점 △중랑구 56점 △동대문구 54점 △강서구 48점 △구로구 41점 △광진구 40점 △용산구 38점 △강동구 26점 등의 순이었다. 하지만 최근에는 충분히 당첨을 노려보기 위해선 이보다 5점 이상 높게 잡아야한다.

올해 9월까지 청약접수를 받은 서울 민간분양 아파트 6148가구의 당첨가점은 ‘60점 초과 70점 이하’ 구간의 가구수가 3500가구(56.9%)로 가장 많았고 ‘50점 초과 60점 이하’도 2144가구(34.9%)에 달해 전체 일반공급 물량의 90% 이상이 ‘50점 초과 70점 이하’였다.

물론 청약가점이 70점대로 높은 고득점자라면 걱정할 필요가 없다. 서울 내 어느 지역이든 노려볼만하다. 다만 인기가 급격히 높아진 ‘로또 분양’ 단지들은 당첨가점이 상향될 가능성이 높아 이를 감안해야 한다.

■청약가점 증여 나는 가능할까?

청약 가점이 높아지려면 가장 좋은 방법은 부양가족 수가 늘어나는 것이다. 이 외에 무주택 기간, 청약통장 가입 기간을 늘리는 방법도 있다. 하지만 40대 이하 무주택 세대주라면 서울의 청약 당첨 기준을 만족시키기는 쉽지 않다.

이럴 경우 부모의 청약예금을 증여받을 수 있다. 은행에서 부모의 청약통장을 명의 이전하면 청약점수는 덤으로 증여받을 수 있다.

예를 들어 가입 기간이 5년인 본인의 청약점수는 7점 이지만 15년 이상된 부모의 청약예금을 증여받으면 점수가 17점으로 올라간다. 다만 증여받을 수 있는 조건은 2008년 3월 말 이후로 신규 가입이 중단된 청약저축과 2000년 3월 25일 이전에 가입된 청약부금과 청약예금만 가능하다.

또한 세대주 변경 등의 조건이 있어 모든 경우 증여를 통해 청약점수를 올릴 수는 없다. 예를 들어 청약 통장 가입 기간이 긴 아버지가 아들과 동일 세대에 속해있고 아버지가 세대주, 아들이 세대원인 경우에는 아들이 세대주가 되면서 아버지를 세대원으로 변경해 청약통장 명의변경을 할 수 있다. 전출의 경우도 세대 분리하면서 기존 주택에 증여받을 아들이 거주하고 아버지가 전출을 나가야 한다.

■무주택 기간 길다면 공공택지로

청약가점은 낮지만 무주택 기간이 길다면 내년 7월부터 실시할 공공분양주택 사전청약 대상 지역, 청약조건, 혜택 등을 알아볼 필요가 있다.

특히 정부가 생애최초·신혼부부 소득조건을 완화해 맞벌이 신혼부부는 합산소득이 연 1억원을 넘어도 청약이 가능하다. 3기 신도시 등에서는 특공 물량만 4만가구가 넘게 공급될 예정이고 추첨제 물량도 30%로 늘렸다.

신도시 청약에 관심 있는 수요자라면 문자로 청약일정을 알려주는 ‘청약일정 알리미 서비스’는 필수다. 개다가 정부가 주변 시세대비 저렴한 가격으로 공급하지만 LH가 아닌 민간단지 브랜드를 달고 공공분양주택을 공급하기 때문에 과거 공공분양 브랜드 논란도 피할 수 있다.

분양가상한제를 적용한 실제 분양가는 주변 시세보다 30% 가량 저렴할 것으로 보인다. 아울러 수요자가 선호하는 전용 60㎡ 이상에서 84㎡인 중대형 평형 공급물량도 기존 공공분양 대비 대폭 늘어날 것으로 예상된다.

사전청약은 본 청약 1∼2년 전에 아파트 분양을 예약하는 것으로, 당첨되면 본 청약 때까지 자격 요건만 유지하면 아파트에 입주할 수 있다.

이번 3기 신도시 사전청약은 내년 하반기에부터 본격화 한다. 분양가는 본 청약 때 확정되고, 입주는 2024년 예정이다. 예비 수요자라면 해당지역 거주요건 먼저 확인해야 한다. 사전청약 당시 해당 지역에 거주하하되 본 청약 시점까지 의무거주기간을 채워야 한다. 투기과열지구인 경우는 2년 거주, 조정대상지역은 최대 1년 거주가 의무다.

또한 공공분양 일반공급 자격조건인 무주택세대 구성원, 청약통장 가입기간과 납입 횟수 충족해야 한다. 투기과열지구와 청약과열지역은 청약통장 가입 24개월이 경과하고, 월 납입금액 24회 이상 납입한 무주택세대주이면서 세대구성원이 5년 이내 청약에 당첨된 사실이 없어야 1순위 자격이 주어진다.

수도권은 청약통장 가입기간 12개월 경과, 납입 횟수 12회 이상인 무주택세대구성원을 충족해야 한다. 1순위 내에서도 해당 지역 거주자에게 우선 공급한다.

■과거보다는 살기좋은 주거형 오피스텔

청약통장이 없거나 아파트가 아니여도 상관이 없다면 ‘틈새상품’인 도시형생활주택(타운하우스), 오피스텔, 생활숙박시설, 민간임대 등도 체크해 볼 수 있다. 최근에는 이들 주택형도 아파트 구성을 갖춘 설계로 공급돼 3040세대의 이목을 끈다.

거주지와 무관하게 만 19세 이상이면 분양 자격이 주어지고 추첨식으로 당첨자가 선정된다.
주택담보인정비율(LTV)도 아파트 보다 높고 규제지역 내 100실 이상 오피스텔을 제외하면 분양권 전매도 자유롭다.

게다가 연말까지 서울 구로, 경기 김포 등에서 관련 단지들의 공급도 이어진다.

경기 김포 장기동에서는 범양건영이 시공하는 ‘김포한강신도시 범양레우스 라세느’ 테라스 타운하우스가 사이버 모델하우스를 열고 분양에 돌입했다. 전용면적 84㎡, 총 286가구 규모로 김포골드라인(김포도시철도) 장기역 역세권에 속해 서울 접근성이 우수하다.

서울 구로구에는 금성백조건설이 시공하는 ‘구로 예미지 어반코어’가 분양중이다. 전용면적 19~23㎡ 총 490실 규모로 지하철 1호선 오류동역 초역세권이다.

남양주 다신신도시에서는 현대엔지니어링이 시공하는 ’힐스테이트 지금 디포레‘ 오피스텔이 공급중이다. 전용면적 47~58㎡, 총 840실 규모다.

이 밖에 인천 연수구에서는 현대건설이 시공하는 ‘힐스테이트 송도 스테이에디션’과 부평구의 공공지원 민간임대주택 ‘더샵 부평’이 분양중이다.