- 복잡한 부동산 세금, 기본은 알아야
(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
집을 사거나 보유하고 있을때 또는 집을 팔 때 모두 세금이 따라 붙는다. 집값이 최근 몇 년 새 급등하면서 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도세 부담이 늘었다. 투기수요를 억제하기 위한 정부의 고육책이 적용되고 있어서다.
부동산 관련 세금은 취득, 보유, 처분 시 세금으로 나눌 수 있다. 쉽게 얘기하면 집을 샀을 때 내야 하는 세금이 '취득세'다. 집을 보유하고 있을 때 내야 하는 세금이 지방세인 '재산세'와 국세인 '종합부동산세'가 있다. 집을 팔면 시세 차익에 대해서 세금으로 내야 하는 '양도소득세'가 있다.
집을 사고 팔 때 부동산중개업소 공인중개사나 세무사를 통하면 쉽게 설명을 들을 수 있다. 하지만 집 보유 지역, 보유주택수, 보유기간 등에 따라 천차만별이다.
■ 보유세
보유세는 지방세인 '재산세'와 국세인 '종합부동산세'가 있다. 재산세는 해마나 6월 1일 기준으로 토지, 주택, 건축물, 선박 등을 소유한 사람에게 부과하는 세금이다. 재산세는 관할 지방자치단체가 부과한다. 납세자는 두 번에 걸쳐 납부한다. 7월 16일부터 31일까지 건물분 재산세와 주택 재산세의 50%를 납부하고, 9월 16일부터 30일까지 토지분 재산세와 주택분 재산세 50%를 납부해야 한다.
종합부동산세는 재산세 납부 의무자 가운데 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 보유하고 있는 사람이 납부 대상이다. 1년 중 한 번만 납부한다. 납부기간은 해마다 12월 1일부터 15일까지다. 투기 수요를 억제하고 집값을 안정시키기 위해 2005년부터 시행됐다.
종부세는 해마다 6월 1일 현재 주택, 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과한 경우 초과분에 대해 과세하는 세금이다.
주택은 1세대 1주택자의 경우 집값이 11억원(공시가 기준) 이상인 경우 부과된다. 다주택자인 경우 6억원이 공제된다. 하지만 다주택자여도 2억원짜리 2채, 1억원짜리 1채를 소유해 총 5억원의 부동산을 소유했다면 공제금액 6억원 이하여서 종부세를 내지 않아도 된다.
종부세는 공시가격 합계에 공제액(다주택자 6억원, 1세대 1주택자 11억원)을 제한 후 이 금액에 공정시장가액비율(2021년도 95%, 2022년도 100%)을 곱해 과세표준이 정해진다.
이 과세표준에 각 과세표준 금액에 해당하는 세율을 곱해 재산세를 공제하기 전 종부세 금액을 산출한다.
■ 사례 : 조정대상지역 공시가 15억 아파트
조정대상지역에 있는 공시가 15억원의 아파트를 예로 들어 보자. 단독명의이고 지난 2019년 사서 보유기간이 2년이 된 1세대 1주택자다.
공시가격은 15억원이며 공제액은 11억원이다. 1세대 1주택자이기 때문에 종부세 11억원이 공제된다.
과세표준은 ▲15억-11억×95%(2021년 공시가액비율)=3억8000만원이다.
세율은 과세표준이 6억원 이하이기 때문에 0.8%다. 과세표준 3억8000만원에 과세표준 6억원 이하의 세율 0.8%를 곱하고, 누진공제 60만원을 제외하면 재산세 공제전 종부세 금액이 나온다. ▲과세표준 3억8000만원×세율 0.8%-누진공제 60만원=244만원이다.
공제할 재산세액{(15억-11억×95%×60%(지방세 공시가액비율)×0.4%(3억원 초과 주택분 재산세율)}은 91만2000원이다.
산출세액은 ▲244만원-91만2000원=152만8000원이다. 여기에 농어촌특별세액 20%를 곱하면 30만5600원을 추가로 내야 한다. 산출세액(152만8000원)에 농어촌특별세액(30만5600원)을 더하면 183만3600원이 나온다.
■ 양도소득세
양도소득세는 집을 팔았을 때 시세차익에 대해 부과하는 세금이다. 아파트 보유기간과 판 가격, 주택 보유수, 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라진다.
최근 국회는 1세대 1주택자에 대한 주택 양도소득세(양도세) 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 바꾸기로 했다. 이에 따라 1주택자들의 양도세 부담이 크게 줄어들 전망이다. 6억원에 산 주택을 16억원에 매각할 경우 현행기준 1억6000만원 넘는 양도세가 약 8000만원으로 준다.
국회 기획재정위원회는 지난달 30일 서울 여의도 국회에서 전체회의를 열고 1가구 1주택 양도세 과세기준이 되는 고가주택 범위를 현행 9억원 초과에서 12억원 초과로 올리는 소득세법 개정안을 통과시켰다. 당초 내년 거래분부터 적용하려던 새 양도세 기준은 12월 정기국회 통과 후 법 공표 즉시 적용으로 조항이 수정됐다. 이에 따라 이르면 12월 중순 거래분부터 1주택자에 대해 12억원 초과 기준이 적용될 전망이다.
양도세 비과세 기준 상향으로 앞으로 1세대 1주택자는 조정대상지역이 아닐 경우 2년 이상 보유했다면 시가 12억원 이하 주택을 팔 때 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 문제는 서울의 경우 대부분 조정대상지역이다. 양도세 비과세로 전환되는 서울 지역 주택은 24만7475호로, 서울지역 전체 주택 258만3508호의 9.6% 수준이다.
새 기준을 적용하면 양도세 과세표준이 줄어든다. 비과세 기준 12억원을 초과하는 집값은 4억원, 과세표준은 10억원에 16분의 4를 곱한 2억5000만원이다. 과세표준이 2억5000만원으로 줄어들면서 과표구간 1억5000만원 초과 3억원 이하 세율 38%를 곱하면 9500만원, 누진공제 1940만원을 빼고 지방소득세 10%를 더하면 8316만원이 세액으로 산출된다.
한편 정부는 2020년 7·10대책을 통해 단기 양도차익 환수를 위해 1년 미만으로 보유한 주택에 대한 양도세율은 현행 40%에서 70%로 상향하고, 1년 이상∼2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(6∼42%)에서 60%로 상향했다. 또, 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 추가로 적용하는 중과세율을 지금보다 10%포인트 상향해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 적용한다. [사진=픽사베이]
