(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

#. "전세 기간이 6개월 정도 남은 상황에서 집주인이 사고로 사망했다는 소식을 접했습니다. 문제는 이번 계약이 끝나면 이사할 계획이었는데 전세금 돌려받기가 막막해졌습니다. 이럴 경우 누구에게 전세금반환을 요구해야 하나요?"

 최근 빌라 수 천여 채를 보유한 일명 '빌라왕' 사건이 임대시장을 발칵 뒤집어 놨다. 전세 사는 임차인의 안전한 전세금에 관심이 집중되는 이유다. 특히 흔하지 않지만 임대인이 사망하면 어떻게 전세금을 돌려받을 수 있는 지 그 방법이 주목받고 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "주택 임대차보호법상에는 계약 기간이 끝날 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무가 있다"면서 "다만 실제로 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 전세금을 돌려받기가 쉽지 않다"고 지적했다. 그는 "만약 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 3가지 방법으로 전세보증금을 반환받을 수 있다"고 조언했다.

집주인 사망 시 세입자가 전세금을 돌려받기 위한 첫 번째 방법은 상속인에게 전세금반환을 요구하는 것이다.

◆ 임대인 사망땐 상속인이 승계

민법 1005조에는 '상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인(사망한 집주인)의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다'고 규정하고 있다. 즉, 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 그의 상속인이 임대차 계약서상 집주인의 지위를 승계받는다는 의미다.

따라서 집주인이 사망했다면 세입자는 그의 상속인을 상대로 전세금반환을 요구하면 된다. 만약 상속인이 전세금반환을 거부한다면 세입자는 상속인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있다.

다만 이 절차에서도 한 가지 주의해야 할 사항이 있다. 법률상 상속절차가 마무리되어야 집주인의 권리와 의무가 상속인에게 승계된다.

엄 변호사는 "만약 상속인이 한 명일 경우에는 상속절차가 비교적 빠르고 간단하게 진행되겠지만 상속인이 여러 명이거나 집주인의 채무 및 보유한 재산이 복잡하다면 상속절차에 시간이 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 한다"고 당부했다.

◆ 상속인 부재땐 상속재산관리인에게 요구

반면 사망한 집주인의 재산을 상속인이 상속을 거부하는 사례가 생길 수 있다. 가령 집주인이 생전에 보유한 재산보다 채무가 많았다면 채무까지도 상속이 되기 때문에 상속 자체를 거부하는 것.

엄 변호사는 "이 경우에도 세입자는 상속절차가 마무리되어야만 이후 절차를 진행할 수 있다"며 "상속은 피상속인(사망한 집주인)의 4촌 이내 방계혈족까지 이어지기 때문에 세심한 확인이 필요하다"고 말했다.

만일 모든 상속인이 상속을 거부한 경우라면 세입자는 어떻게 대응해야 할까. 이 경우 세입자는 상속재산관리인 제도를 활용해 볼 수 있다. 상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 관리인을 뜻한다.

이후 세입자가 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면 상속재산관리인을 상대로 전세금반환요구를 할 수 있으며, 상속재산관리인은 집주인의 재산을 처분해 마련한 매각대금으로 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있다.

한편 보증 보험에 가입한 세입자 입장에선 '집주인이 사망하더라도 보험사를 통해 문제를 해결할 수 있지 않을까'라는 희망을 갖기 마련이다.

보증 보험이란 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 세입자가 미리 가입한 보험을 말한다. 다만 집주인이 사망한 경우라면 문제는 간단치 않다.

엄 변호사는 "보증 보험은 원칙상 계약이 해지된 경우에만 세입자의 보증금을 해결해 준다"며 "하지만 계약해지 의사표시를 전달할 집주인이 사망해 버렸기 때문에 어려워 질 수 있다"고 설명했다.

따라서 가입한 보증 보험을 활용하기 위해선 반드시 계약해지 확인서가 필요하다. 이를 위해선 상속인 간 상속절차가 마무리된 후 세입자가 상속인들을 상대로 계약해지 의사표시를 전달해야 한다.

반대로 상속인들이 상속을 거부한다면 상속재산관리인 제도를 활용해 그를 상대로 계약해지 의사표시를 확인받아야 안전하게 보증금을 전달받을 수 있다. [시사캐스트]

이산하 기자 lsh0916@naver.com 다른기사 보기