(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

부동산 시장이 수도권, 광역시, 지방 중소도시 등 지역별로 뚜렷한 차별화 현상이 나타남에 따라 맞춤형 정책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

현재 부동산시장은 매수심리가 위축돼 거래량이 줄어든 상태다. 또 전세입자를 구하지 못하는 역전세난이 나타나고 전세의 월세화가 가속화하고 있다. 특히 지방의 미분양 비중이 높아지는 데다 준공 후 미분양도 늘어나는 상황이다.

시장에선 정책모기지 확대와 대출규제 추가 완화가 필요하다고 지적한다. 또한 미분양 해소를 위해 청약조건을 완화하고 임대주택 활성화를 주문하고 있다.

◆ 지역별 차별화 진행

수도권과 광역시의 경우 부채부담으로 아파트 구매력이 위축된 상태다. 또 이자부담과 전세가격 하락으로 갭투자가 힘들어졌다. 집값이 더 떨어질 수 있다는 관망세가 이어지면서 거래도 부진한 상황이다.

시장에선 "수도권과 광역시의 경우 실수요와 투자수요를 위해 정책모기지 확대와 세제 혜택이 필요하다"고 지적한다.

지방 중소도시의 경우 실제 수요와 투자수요가 동시에 위축되면서 시장이 얼어 붙은 상태다. 이에 따라 인허가 시기와 공급물량 조정이 필요하다는 분석이 나온다. 특히 미분양매입 펀드 등으로 적체 물량을 해소해야 한다는 지적이다.

지방의 경우 준공 후 미분양 등 악성 미분양이 골칫거리로 떠올랐다.

국토교통부가 최근 내놓은 '6월 주택통계'에 따르면 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못한 '준공 후 미분양'이 9399가구로 나타났다. 이는 지난 5월보다 5.7%(507가구) 증가한 것으로 2021년 4월(9440가구) 이후 2년 3개월 만에 가장 많은 수준이다.

◆ 부동산 시장 현실

작년 하반기 집값이 하락세로 전환했지만 올 상반기 하락세가 둔화됐다. 서울 강남 등 일부지역을 중심으로 반등세가 나타나기도 했다.

최근 시장은 지역별 차별화가 진행되고 있다. 선제적인 회복세가 나타나는 지역이 있지만 하락세가 지속되고 있는 지역이 많다.

시장에선 최근 수도권을 중심으로 매매 거래량이 늘고 있어 지역별 주택시장 회복 속도도 차별화가 뚜렷해질 것으로 전망한다.

미분양의 경우 글로벌 금융위기 이후(약 16만가구)보다 낮지만 지방 비중이 높고 준공 후 미분양이 늘었다. 이에 따라 지방을 중심으로 매물 적체 현상이 우려된다.

분양률을 높이기 위한 분양가 할인, 이자부담 완화 등이 등장했지만 수요위축으로 당분간 미분양이 불가피할 전망이다.

하나금융경영연구소 하서진 수석연구원과 손정락 연구위원은 "금융위기 등 과거 위기 당시 추진된 수요진작책을 다시 검토하고 현 상황에 대응하는 정책 방향을 정립할 필요가 있다"면서 "특히 수도권, 광역시, 지방 중소도시 등 지역별 수요 위축 원인이 다름을 고려해 지역별 맞춤형 정책이 중요하다"고 지적했다.

◆ 중장기 공급 감소 우려

부동산 시장은 금리에 민감하다. 고금리가 지속되면서 매매와 전세 거래가 활발하지 않다. 서울을 제외하고는 분양물량 소진이 쉽지 않다. 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 집값이 낮거나 입지가 좋은 곳은 여전히 인기다.

하지만 전반적으로 매매·전세 모두 거래량이 침체되고 위축된 상황이다. 특히 입주물량과 준공 후 미분양이 많은 대구, 대전, 충남 등이 우려지역으로 꼽힌다. 일부 급매물을 제외하고 거래가 이뤄지지 않아 매물적체 현상이 심화되는 악순환이 나타날 수 있다는 지적이다.

시장에서 이 같은 현상이 지속될 경우 착공물량 축소에 영향을 줄 것으로 예상한다. 공사비 원가가 상승하는 데다 수요 위축이 지속되면 공급을 미룰 수 밖에 없다는 것이다. [시사캐스트]

이산하 기자 lsh0916@naver.com 다른기사 보기