(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
#. "3년 후 건물을 팔아 노후를 대비하려고 합니다. 다만 한 점포가 현재 공실이라 3년까지만 세입자를 받아 임대료 수입을 얻고 싶습니다. 세입자와 계약할 때 제소전화해를 통해 3년 이후로는 갱신요구권을 행사할 수 없다는 조항을 넣으려고 합니다."
제소전화해는 일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 화해하고자 하는 당사자가 소 제기 전에 지방법원 단독 판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차다. 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
제소전화해를 할 때 자신의 이익을 위해 세입자의 권리를 막으려는 건물주들이 적지 않다. 전문가들은 강행규정으로 보호되는 세입자의 권리를 함부로 막을 수 없다고 지적한다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "상가나 주택 임대차에서 세입자의 갱신요구권을 정당하지 못한 사유로 거부하는 일이 종종 있다"며 "특히 상가 임대차에서는 갱신요구권을 애초부터 사용할 수 없게 제소전화해 제도를 악용하는 사례로 이어지기도 한다"고 지적했다.
그는 "하지만 세입자의 갱신요구권은 제소전화해로도 함부로 막을 수 없다는 사실을 명심해야 한다"고 말했다.
제소전화해 조서는 당사자 간 합의를 기반으로 법원에서 성립 결정을 받는 원리와 특징이 있다. 문제는 건물주들이 이러한 점을 악용해 세입자의 권리를 제한하려는 사례로 이어진다는 점이다. 하지만 현실은 다르다.
상가건물 임대차보호법(상임법)에는 세입자의 갱신요구권은 건물주가 반드시 지켜야 하는 강행규정이 있다. 약정이 있다 해도 그 효력보다 앞선다고 규정하고 있다.
상임법 제15조(강행규정)에는 '이 법의 규정된 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다'고 되어 있다.
따라서 당사자 간 어떠한 합의가 있었더라도 법률상 세입자의 갱신요구권을 제한하는 제소전화해 조서는 넣을 수 없다는 것. 무엇보다 제소전화해 조서가 효력을 얻기 위해선 최종적으로 법원의 판단이 필요한데, 갱신요구권을 제한하는 조서는 기각이나 보정명령이 내려질 가능성이 크다.
엄 변호사는 "건물주가 명심해야 할 점은 세입자의 갱신요구권을 막는다는 것은 계약해지로도 해석될 수 있다는 점"이라며 "더는 재계약을 하지 않겠다는 것은 계약을 해지하겠다는 의미가 되기 때문에 오히려 건물주의 위법행위로 판단될 수 있다"고 설명했다.
아울러 제소전화해 조서로 건물주가 막으려는 세입자의 권리 중에는 권리금회수 기회 방해도 적지 않다.
상가 임대차에서 계약 기간이 종료될 때 세입자는 동종업계 신규 세입자를 구해 권리금 거래를 할 수 있다. 법률에서는 이를 권리금회수 기회라 한다. 세입자의 권리금회수 기회는 상임법에서 규정한 강행규정이고 건물주도 세입자의 권리금회수 기회를 보장할 법적 의무가 있다.
하지만 제소전화해 조서를 통해 이를 막으려 한다면 갱신요구권과 마찬가지로 위법의 소지가 있다.
엄 변호사는 "세입자의 위법행위에 따라 건물주가 세입자의 권리금회수 기회를 제한할 순 있다"면서도 "다만 아직 세입자가 잘못을 저지르지도 않았음에도 제소전화해 조서로 미리 권리를 제한한다는 건 법률상 정당하지 못한 행위다"라고 강조했다.
따라서 건물주는 제소전화해 조서로 세입자의 갱신요구권이나 권리금회수 기회를 막을 수 없다.
한편 제소전화해로 갱신요구권과 권리금회수 기회를 제한하는 조서가 위법이 아닌 경우도 있다. 상임법상에는 건물주가 재건축 계획이 있고 이를 계약 전부터 미리 세입자에게 통보했다면 세입자의 권리금과 갱신요구권을 거부할 정당한 사유가 된다고 규정하고 있다.
상임법 제10조 제1항 7호 가에는 '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우'라고 되어 있다.
엄 변호사는 "조서 자체에 갱신요구권과 권리금회수 기회를 행사할 수 없다는 등의 직접적인 내용은 정당한 사유가 있다고 하더라도 법원에서 기각될 가능성이 있다"며 "따라서 재건축 계약이 있는 경우에는 '재건축과 관련된 사항을 사전에 통보했고 세입자도 동의했기에 계약해지 사유가 될 수 있다'는 내용으로 조항을 넣어야 문제가 없을 것"이라고 조언했다. [시사캐스트]
