(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

최근 부동산 시장이 심상치 않다. 고금리가 지속되고 있는 데다 경기침체 여파로 시장이 얼어 붙고 있다. 아파트 분양시장도 양극화가 뚜렷해지고 있다. 특히 지방에서 분양한 아파트의 미분양 현상이 오래갈 수 있다는 분석이 나온다. 앞으로 공급될 아파트도 공사비 상승 등으로 분양가 상승이 불가피하기 때문이다.

부동산 시장이 위축된 배경은 고금리에 따른 이자부담 증가와 분양가 급등이 꼽히고 있다. 이에 따라 미분양 아파트 증가에 대한 우려가 커진 상황이다.

■ 분양시장 양극화

서울 접근성이 양호한 수도권은 분양실적이 양호한 반면 지방 등은 수요 위축으로 미분양이 발생하고 있다. 지방의 미분양 재고는 5만가구 이상으로 전국 미분양의 80% 이상을 차지하고 있다.

수도권과 지방의 미분양 비중은 지난 2021년 말 9%대 91%였고, 2022년말 16%대 84%, 2023년 10월 기준으로 13%대 87% 수준이다.

하나금융연구소는 최근 '고분양가 시대, 미분양 대응은?'이란 보고서에서 2023년 10월 기준 미분양 재고는 2022년 말 대비 대전과 충남에서 각각 75%, 37% 감소한 반면, 광주, 강원은 각각 95%, 46% 급증해 분양시장이 양극화되고 있다고 분석했다.

2022년 말 대비 2023년 10월 기준으로 전국 미분양 아파트는 9만8000가구 줄었는데 이 가운데 3만7000가구가 수도권이었다.

하나금융연구소 하서진 수석연구원은 "분양물량 감소로 청약수요의 선택 범위는 줄었지만 분양가 상승으로 수요자들의 청약 결정이 까다로워지면서 '악성 미분양'인 준공 후 미분양 물량이 증가했다"면서 "수요자 눈높이에 맞지 않는 상품은 분양시장에서 소진되지 않을 가능성이 높다"고 지적했다.

준공 후 미분양 가구는 지난 2021년 말 7449가구에서 2022년 말 7518가구로 소폭 늘었지만 2023년 10월 기준으로 1만224가구에 달한다.

■ 지방 미분양 장기화 우려

건축 자재와 근로자 임금 등 공사비 상승은 아파트 분양가에 반영된다. 이에 따라 향후 예정된 분양물량은 이전보다 높은 분양가가 불가피할 전망이다. 재개발·재건축 등 일부 정비사업의 경우 공사비가 기존 평당 400만원에서 최근 평당 600만~700만원 수준까지 급등했다. 평당 50% 이상 부담이 커진 셈이다.

특히 지방 아파트 분양가격은 매매가보다 평균 ㎡당 163만원 높아 분양물량 소화가 어려울 것이란 분석이다. 실제로 광주광역시, 강원, 울산의 분양가는 해당 지역 매매가의 217%, 210%, 195%나 높은 상황이다. 이에 따라 분양가가 높은 아파트는 오랫동안 미분양으로 남을 수 있다는 우려가 나온다.

하나금융연구소는 보고서에서 "과거 금융위기 직후 고분양가로 수도권·지방에서 분양가가 주변 아파트 매매가를 웃돌면서 미분양 급증의 원인으로 작용했다"고 지적했다.

고분양가는 입주자의 부담으로 이어진다. 주택 구입자금 조달이 원활하지 않을 경우 이미 분양된 주택도 입주가 늦춰질 수 있다. 

하나금융연구소에 따르면 미입주 원인으로는 주택매각 지연, 잔금대출 미확보 등이 절반 이상을 차지했다. 이에 따라 수요자들의 자금 마련 방안을 다양화해 미입주 증가 가능성에 대비해야 한다는 지적이다.

■ 재건축·재개발 예정물량 14만가구

미분양 증가 우려 속에서도 올해 전국에선 작년에 미뤄졌던 물량이 대거 나올 예정이다. 특히 재건축·재개발을 통한 정비사업 물량이 분양을 대기 중이다.

부동산 정보제공 업체인 부동산R114에 따르면 올해 재건축·재개발 분양계획 아파트는 전국에서 총 14만7185가구에 달한다. 이는 조사를 시작한 2000년 이후 최다 물량이다. 가장 실적이 저조했던 2010년 2만7221가구에 비하면 5배 이상 많은 수치다. 하지만 계속된 분양 지연으로 2021~2023년 평균 정비사업 실적이 계획 대비 45% 수준에 그쳤다. 올해 주택시장 여건도 녹록지 않아 실제 분양으로 연결되지 못하는 물량이 상당할 전망이다.

예정된 수도권 정비사업 물량은 지방(5만8323가구)에 비해 많은 8만8862가구 규모다. 절반 정도가 서울(4만5359가구)에서 나온다. 강남3구(강남·서초·송파)에서만 16곳, 1만8792가구가 예정돼 있다. 분양가가 크게 오른 상황이어서 분양가상한제 적용을 받는 단지들이 수요자들의 관심을 모을 전망이다. [시사캐스트]

이산하 기자 lsh0916@naver.com 다른기사 보기