(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
"부동산은 환금성이 생명이다. 돈이 묶이면 안된다. 그래서 여전히 전철역이 가까운 대단지 아파트가 대세다."
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 최근 메트로신문 주최로 서울 명동 은행회관 2층 국제회의실(컨벤션홀)에서 열린 '2024 100세 플러스 포럼 시즌1' 강연에서 이 같이 말했다.
박원갑 수석전문위원은 "인구쇼크를 감안해 2000가구 규모의 대단지 아파트나 월세 잘 나오는 곳, 역세권을 노려야 한다"면서 "현금 보유자만이 쓸 수 있는 타이밍과 가격 메리트를 동시에 고려하고, 3품(발품·손품·머리품)을 팔아야 한다"고 했다.
그는 "2006년에서 2023년까지 전국 아파트 거래회전율은 6.7%였지만 2022년은 2.1%(서울 0.54%), 2023년 3.1%(서울 1.7%)로 낮아졌다"면서 "택시기사가 아는 아파트를 사야한다"고 강조했다.
박 수석전문위원은 특히 인구가 줄어 들고, 소비가 위축된 시기에 상가를 사는 것은 금물이라고 지적했다.
또 앞으로 부동산을 바라볼 때 해당 아파트가 얼마나 오를까보다 세를 놓으면 얼마를 받을까를 생각해야 한다고 했다. 당분간 집값 상승을 기대하기 어렵다는 분석이다. 현금흐름이 중요한 만큼 부동산을 활용해 현금을 또박또박 받을 수 있는 전략을 짜라는 조언이다.
그는 부동산 기대수익률이 낮아진 만큼 기대치를 낮춰야 행복해질 수 있다고 했다. 젊은 세대는 사회관계망서비스(SNS) 등을 통해 삶의 기대치가 높아졌지만 기성세대는 그렇지 않다는 것. 삶의 기준치를 낮추고, 자신의 삶은 조정하고 조절하는 '통제감'을 갖는 것이 중요하다고 조언했다.
그는 "부동산 투자의 방향을 결정하는 핵심 요소는 MZ세대의 욕망을 파악하는 것"이라고 말했다. 2030세대의 아파트 매매비중이 30%에 달하는 만큼 그들의 니즈를 파악하는 것이 부동산 투자의 기본이라는 것.
박원갑 수석전문위원은 "20대 남성들은 '한강뷰' 아파트를 원하고, 일본 MZ세대의 주거 로망은 '타워 맨션'(20층 이상 고층아파트)이다"라고 설명했다.
그는 "시장의 주요 참여자인 사람의 공간 욕망을 파악해야 부동산 투자 때 피해를 줄일 수 있다"면서 "MZ세대, 특히 35세 여성의 시각에서 부동산을 바라봐야 한다"고 했다. 35세 여성은 코인투자, 한강뷰, 한강물을 바라본다는 설명이다.
2030세대의 아파트 매매비중은 다시 올라갔다. 그들이 다시 아파트에 관심을 갖기 시작했다는 방증이다.
실제로 한국부동산원의 '매입자 연령대별 아파트 매매 현황'을 보면 올 1월 전국 아파트 매매 거래량 3만2111건 중 20·30세대가 매입한 거래가 9739건을 기록했다. 이는 전체의 30.33%로, 지난해 10월(29.38%)과 비교하면 0.95%포인트(p) 상승했다. 서울 지역에선 지난 1월 20·30세대의 아파트 매매 거래량은 852건으로 전체 거래량(2456건)의 34.69%를 차지하면서 1년 전(30.84%)보다 3.85%p 상승했다.
박 수석전문위원은 "아파트를 현금 흐름이 발생하는 금융상품으로 인식하고 재건축보다는 신축을 눈여겨봐야 한다"고 말했다.
박 수석전문위원은 인구쇼크를 감안한 로드맵을 짜야 한다고 했다. 그는 "먼 미래와 가까운 미래를 구분할 줄 알아야 한다. 지방은 10년 뒤에 인구쇼크가 본격화될 것으로 예상된다"면서 "수도권인 서울은 가구 수가 2040년까지 증가할 것으로 예상돼 인구 쇼크는 20년 뒤에 찾아올 것"이라고 전망했다.
그는 "원룸주택, 상가 등을 구매해서 노후를 준비하는 것은 10년 전 버전이다. 인구가 감소하면 소비도 줄어들기 때문에 상가부터 영향을 받을 것"이라면서 "오피스, 스튜디오 등을 임대해 월세 수익화가 가능한 곳이 유망할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
박 수석전문위원은 부동산 시장이 레드오션으로 진입하기 때문에 부동산 자산을 줄이고, 금융 자산을 늘려야 한다고 주문했다.
그는 "부동산과 주식을 50대 50으로 가져가길 추천한다"면서 "부동산 공부할 시간에 금융 공부를 하시길 추천한다"고 말했다.
그는 앞으로 20년 후에는 TV에서 부동산 전문가를 찾아볼 수 없을 것이라고 예상했다. 일본의 경우 최근 TV에서 부동산 전문가를 볼 수 없다고 했다. [시사캐스트]
