(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
올해 서울 도심업무지구(CBD)의 오피스 공실률이 신규 공급으로 높아질 전망이다. 반면 강남업무지구(GBD)와 여의도업무지구(YBD)는 낮은 공실률을 보여 권역별 양극화가 예상된다.
글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 세빌스코리아에 따르면 올해 서울 오피스 시장에는 CBD에서만 총 3개의 프로젝트 21만1000㎡의 대규모 신규 공급이 예정되어 있다. 이는 현재 CBD 공급량의 약 4.5%에 해당하는 면적이다.
■ 올해 프라임 오피스 공실률 5~7%
올해 서울 프라임 오피스 전체 공실률은 5~7% 수준으로 상승할 전망이다. 특히 CBD는 SK그룹과 하나금융그룹 등 대기업 계열사 이전 및 기존 사무실 면적 축소, 일부 임차인의 퇴거에다 신규 프라임 오피스 공급이 집중돼 공실률이 8~10% 수준까지 높아질 것으로 예상된다.
하지만 1년~1.5년의 임대 안정화 기간을 거치면 오는 2027년에는 공실률이 점차 하락할 전망이다. 반면 2025년 12월 말 기준 1.7%로 매우 낮을 공실률을 기록하고 있는 GBD의 공실률은 올해도 가장 낮은 2~3% 수준으로 예상된다. YBD의 공실률은 지난해와 비슷한 3~5% 수준의 공실률을 보일 전망이다.
■ 2026년 CBD 공실률 증가 예상
CBD는 8~10% 수준까지 공실률이 높아질 것으로 예상되지만 2015년 이후 공급된 프라임 오피스의 평균 임대 안정화 기간이 약 1~1.5년인 점을 감안하면, 2027년에는 신규 자산을 중심으로 공실률이 다시 점진적으로 하락할 것으로 예상된다.
YBD는 2025년과 유사한 3~5% 수준의 공실률이 예상되고 GBD는 2025년 말을 기준으로 1.7%의 낮은 공실률을 기록하고 있다. 올해도 주요 권역 가운데 가장 낮은 공실률 수준을 유지할 전망이다.
지난 2021년 이후 이어져 온 임대인 우위 시장이 점차 약화되며, 2026년 명목 임대료 임상률은 2~4% 수준으로 둔화될 전망이다. 다만 임대수요 증가와 신규·리모델링 프라임 오피스 공급이 집중된 YBD는 비교적 높은 임대료 상승률을 보일 가능성이 있다.
한편 CBD에 신규 대형 프라임 오피스가 공급되며 임차인 유치를 위한 인센티브를 제공함에 따라, 그간 권역 내 제한적으로 이뤄졌던 임차인 이동이 GBD 또는 YBD에서 CBD로 이동하는 권역 간 이동으로 이어질 것으로 예상된다.
![오피스 거래규모. [자료=세빌스 코리아]](/news/photo/202603/93074_101692_530.jpg)
올해 CBD에선 총 3건(G1 서울·르네스퀘어·이을타워)의 신규 프라임 오피스가 공급될 예정이다. 이곳은 3.3㎡당 임차인이 부담할 NOC(Net Occupancy Cost)가 40만원 수준으로 예상된다. NOC는 단순 임대료가 아니라 사무실을 점유하기 위해 임차인이 지불하는 전체 비용을 의미한다. G1 서울에는 메트라이프가 서울 역삼동 본사에서 이전해 3개층을 사용할 것으로 알려졌다.
GBD에선 연면적 3만3000㎡ 안팎의 리모델링·재건축 프로젝트가 여러개 진행 중이다. 롯데칠성 부지 등 주요 유휴부지의 오피스 개발 가능성도 있다.
■ 투자시장 전망
세빌스코리아에 따르면 지난 2025년 서울 오피스 거래 규모는 21.1조원으로 역대 최대치를 기록했다. 특히 전략적 투자자 중심의 시장 재편이 두드러지게 나타났다. 2021년 20%에 불과했던 전략적 투자자 주도의 거래 비중은 2025년 49%까지 증가해 전체 거래사례의 절반에 육박하고 있다.
전략적 투자자는 사옥 용도 및 전략적 거점 확보 등 실수요를 기반으로 비교적 유연하게 자금을 조달해 2026년에도 꾸준히 거래에 참여할 것으로 보인다. 따라서 이들이 선호하는 입지 및 물리적 스펙을 갖춘 자산에 대한 투자자들의 관심도는 지속적으로 이어질 전망이다.
또한 국민연금, 우정사업본부 등 국내 기관 투자자들의 블라인드펀드가 조성되었으며, 금리 동결 기조로 인한 담보대출 금리 안정세도 투자자들의 활발한 시장 참여를 뒷받침할 것으로 예상된다. 이에 따라 2026년의 오피스 거래 규모는 2025년과 비슷한 수준을 유지하거나 소폭 증가할 가능성이 있다.
세빌스코리아 리서치&컨설턴시본부 홍지은 전무는 "2026년 CBD에선 오피스 신규 공급에 따른 단기 공실 상승과 이에 따른 임차인 이동에 주목할 필요가 있어 보이며, GBD와 YBD는 공실률이 낮게 유지되어 권역별 양극화가 나타날 것으로 보인다"며 "투자시장에선 기업들의 비용 효율화 전략과 함께 리모델링 및 신규 프라임 오피스 선호 현상이 지속되면서 우량 자산 중심의 투자 거래가 꾸준히 이어질 것으로 예상된다"고 전망했다. [시사캐스트]
